Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist eine der wichtigsten Risiken beim Immobilienverkauf. Wer es übersieht, riskiert verspätete Eigentumsumschreibung und im schlimmsten Fall den Verlust des Käufers.
Die wichtigsten gesetzlichen Vorkaufsrechte
Für Makler bedeutet das: Du prüfst bei jedem Verkauf die relevanten Vorkaufsrechte. Das Gemeindevorkaufsrecht nach §24 BauGB greift in Sanierungsgebieten, bei förmlich festgelegten Bauleitplänen und in Erhaltungssatzungsgebieten. Besonders in Großstädten ist es häufig anwendbar.
Das Mietervorkaufsrecht nach §577 BGB greift bei der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum. Der Mieter hat das Recht, die von ihm bewohnte Wohnung zu denselben Konditionen zu kaufen. Das ist ein zentrales Schutzinstrument im Wohnungsmarkt.
Praxis im Verkaufsprozess
In der Kaufabwicklung holt der Notar die Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde ein – das dauert typischerweise 4 bis 8 Wochen. Erst danach kann die Eigentumsumschreibung erfolgen. Diese Wartezeit muss im Zeitplan eingerechnet werden.
Bei Mieter-Vorkaufsrecht informiert der Verkäufer den Mieter schriftlich über den Kaufvertrag. Der Mieter hat 2 Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. In der Praxis wird das Recht in den meisten Fällen nicht ausgeübt, weil der Mieter selten die Liquidität hat. Trotzdem ist die Frist abzuwarten.
Im Verkaufsgespräch sprichst du das Thema aktiv an, vor allem in Sanierungsgebieten oder bei Mietwohnungen. Eine frühe Prüfung im Grundbuch – über Abteilung II – zeigt eingetragene Vorkaufsrechte. Vom gesetzlichen Vorkaufsrecht ist das vertragliche Vorkaufsrecht zu unterscheiden, das aus konkreten Vereinbarungen entsteht.