Abteilung II ist die wichtigste Abteilung für jede Werteinschätzung. Was hier steht, beschränkt die Nutzbarkeit des Grundstücks – manchmal massiv.
Welche Rechte hier eingetragen sind
Die zweite Abteilung umfasst alle Lasten außer Grundpfandrechten. Typische Eintragungen: Grunddienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte zugunsten von Nachbargrundstücken. Persönliche Dienstbarkeiten wie Wohnungsrechte oder Nießbrauch zugunsten bestimmter Personen. Vorkaufsrechte, Reallasten (etwa Verpflichtungen zur Pflege), Vermerke über Testamentsvollstreckung oder Erbbaurechte. Auch eine Auflassungsvormerkung zugunsten eines aktuellen Kaufinteressenten findet sich hier – ein Warnsignal, dass das Objekt bereits anderweitig in Verkaufsverhandlungen steht.
Wie Makler Abteilung II auswerten
In der Akquise ist Abteilung II der wichtigste Sicherheitscheck. Ein eingetragenes Wohnungsrecht der Schwiegermutter kann den Marktwert massiv senken und einen geplanten Verkauf praktisch unmöglich machen. In der Eigentümer-Beratung musst du diese Lasten frühzeitig ansprechen und Lösungsansätze entwickeln: Lässt sich die berechtigte Person mit einer Ablösesumme oder einer Alternativwohnung zur Aufgabe des Rechts bewegen? Wie hoch ist der Verkehrswertabschlag, wenn das Recht bleibt?
Im Verkaufsgespräch mit Käufern erklärst du die verbleibenden Belastungen offensiv – Verschweigen rächt sich spätestens beim Notartermin und kann Schadenersatzansprüche auslösen. Praxistipp: Im Exposé findet sich ein klarer Hinweis auf alle wertrelevanten Lasten. So ziehst du nur ernsthafte Käufer an, die mit der Situation umgehen können. Käufer, die sich erst kurz vor Notartermin überrascht zeigen, sind die Kandidaten für Verhandlungsbruch und verlorene Zeit.