Sukzessivverkäufe sind in der Maklerpraxis öfter Thema, als auf den ersten Blick scheint. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt und Wohnung für Wohnung verkauft, ist mittendrin – mit allen rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen.
Was Sukzessivverkäufe wirtschaftlich attraktiv macht
Der Verkauf einzelner Einheiten erzielt fast immer einen höheren Gesamtpreis als ein Blockverkauf des ganzen Objekts. Eigentümer können den Markt austesten, Preise nachsteuern und unterschiedliche Käufergruppen ansprechen. Voraussetzung ist eine saubere Teilungserklärung, die die WEG konstituiert und für jede Einheit Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar trennt. Erst danach ist die Einzelvermarktung rechtlich möglich. Makler übernehmen hier idealerweise die Steuerung der Reihenfolge: erst die attraktivsten Einheiten, um Sogwirkung am Markt zu erzeugen, dann die schwächeren Lagen mit aufgebauter Referenzpreis-Story.
Stolperfallen für Makler und Eigentümer
Im Verkaufsgespräch musst du Eigentümer auf die Drei-Objekt-Grenze hinweisen. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Einheiten verkauft, läuft Gefahr, vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Folge: Gewerbesteuer, voller Einkommensteuersatz auf den Gewinn, kein Spekulationsfristprivileg. Bei einer Aufteilung in zwölf Eigentumswohnungen ist diese Grenze schnell erreicht.
In der Eigentümer-Beratung empfiehlt sich daher früh ein Steuerberater-Termin. Auch der Kaufvertrag jeder Einheit sollte standardisiert sein, um Folgekosten zu minimieren – jede Beurkundung kostet Zeit und Notargebühren. Tipp: Lass dir vom Eigentümer eine Übersicht aller geplanten Verkäufe geben und plane den Vermarktungs-Roadmap nicht in Monaten, sondern in Jahren.