Der Verkehrswert ist die Bewertungsgrundlage Nummer eins in der Immobilienpraxis. Er ist gesetzlich in § 194 BauGB definiert: der Preis, der zum Bewertungsstichtag im normalen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.
Was Makler im Eigentümergespräch erklären müssen
Verkäufer verwechseln oft Wunschpreis und Verkehrswert. Der Wunschpreis ist, was sie haben wollen – der Verkehrswert ist, was die Immobilie tatsächlich wert ist. Wer als Makler den Unterschied klar macht, schafft eine ehrliche Verhandlungsbasis. „Ihre Immobilie hat einen Verkehrswert von 480.000 €, Sie wollen 550.000 € – das müssen wir besprechen."
Die Ermittlung folgt drei Verfahren: dem Vergleichswertverfahren für Standardobjekte, dem Sachwertverfahren für Sonderimmobilien und dem Ertragswertverfahren für Renditeobjekte. Oft werden zwei Verfahren kombiniert, um Plausibilität zu prüfen.
Im Verkaufsgespräch positionieren
Bei Premium-Eigentümern lohnt die Investition in ein formales Verkehrswertgutachten – Kosten je nach Objekt 1.500 bis 5.000 €. Das schafft Argumentationsbasis gegenüber Käufern und entkräftet Preisdiskussionen. Bei Standardobjekten genügt die marktnahe Maklereinschätzung mit Vergleichsobjekten.
Wichtig: Der Verkehrswert ist ein Stichtagswert. Eine Bewertung von vor 12 Monaten ist heute oft nicht mehr aktuell – besonders in volatilen Märkten wie 2022 bis 2024. Wer mit veralteten Werten arbeitet, wirkt unprofessionell. Im Erstgespräch hilft ein klarer Hinweis: „Ich gebe Ihnen eine Einschätzung zum heutigen Stand – wenn Sie es formal brauchen, lassen wir einen Sachverständigen ran."