Die Wertermittlung ist der Ausgangspunkt jedes Verkaufsprozesses. Ein realistisch ermittelter Preis verkürzt die Vermarktungszeit, ein zu hoher Preis blockiert das Objekt am Markt.
Die drei klassischen Verfahren
Für Makler bedeutet das: Jedes Objekt verlangt das passende Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren nutzt du tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Objekte aus der Region – Standard bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern.
Beim Ertragswertverfahren steht die Mietrendite im Fokus. Es gilt für Renditeobjekte, vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Beim Sachwertverfahren rechnest du Bodenwert plus Bauwert minus Altersabschreibung – relevant für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ohne gute Vergleichsdaten.
Praxis: Vom Wert zur Preisstrategie
In der Eigentümer-Beratung erklärst du nicht nur die Zahl, sondern die Methodik. Ein Eigentümer akzeptiert einen niedrigeren Preis eher, wenn er das Verfahren versteht. Tools wie Sprengnetter, IIB oder PriceHubble liefern automatisierte Erstbewertungen, die du als Diskussionsgrundlage nutzen kannst.
Der ermittelte Wert ist nicht identisch mit dem Angebotspreis. Im Marktwert berücksichtigst du Angebot, Nachfrage und Vermarktungsstrategie. Bei knappen Märkten setzt du leicht unter Marktwert an, um ein Bieterverfahren zu starten. Bei langsamen Märkten platzierst du den Preis exakt am ermittelten Wert. Wer hier sauber arbeitet, gewinnt Eigentümer-Vertrauen und realistische Verkaufschancen.