Ein Käufer sagt zu, der Eigentümer ist glücklich, der Notartermin wird angesetzt. Drei Wochen später platzt die Finanzierung. Das ist kein Einzelfall. Es passiert regelmäßig, weil Makler Bestätigungen akzeptieren, die keine sind. Eine Finanzierungsbestätigung ist kein Freifahrtschein, sondern ein Dokument, das bestimmte Angaben enthalten muss. Fehlen die, ist sie wertlos.
Was eine Finanzierungsbestätigung ist (und was nicht)
Viele Käufer legen eine Konditionenanfrage oder eine Selbstauskunft vor und nennen das "Finanzierungsbestätigung". Das ist etwas anderes. Eine echte Finanzierungsbestätigung kommt von einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler und bestätigt, dass die Finanzierung für ein konkretes Objekt zu einem konkreten Kaufpreis grundsätzlich darstellbar ist.
Das klingt einfach, ist es aber nicht. Der Begriff ist nicht gesetzlich definiert, es gibt keine Norm, die vorschreibt, was drinstehen muss. Deshalb bekommst du manchmal ein Schreiben auf Bankbriefpapier, das inhaltlich nichts aussagt, und manchmal ein formloses Dokument, das trotzdem belastbar ist. Entscheidend ist der Inhalt, nicht die Form.
Diese Angaben müssen enthalten sein
Wenn ich eine Finanzierungsbestätigung für ein Objekt einfordere, prüfe ich sieben Punkte:
Name des Käufers. Klingt trivial, aber die Bestätigung muss auf die Person ausgestellt sein, die auch im Kaufvertrag steht. Nicht auf eine GmbH, die noch gegründet werden soll, und nicht auf einen Dritten.
Konkreter Kaufpreis. Die Bestätigung muss den tatsächlichen Kaufpreis nennen oder zumindest einen Betrag, der ihn abdeckt. Eine Formulierung wie "bis zu 600.000 Euro" kann ausreichend sein, sollte aber zum Angebot passen.
Name des Kreditinstituts oder Vermittlers. Pauschale Formulierungen wie "eine führende deutsche Bank" sind wertlos. Ich will wissen, wer die Finanzierung zusagt.
Ausstellungsdatum. Eine Bestätigung, die sechs Monate alt ist, sagt nichts über die aktuelle Situation des Käufers aus. Ich akzeptiere grundsätzlich nichts, was älter als acht Wochen ist.
Objekt oder zumindest Kaufpreishöhe. Optimal ist eine Bestätigung, die sich auf das konkrete Objekt bezieht. Mindestens sollte der Kaufpreis genannt sein.
Vorbehalt oder Bedingungen. Gute Banken schreiben dazu, unter welchen Bedingungen die Zusage gilt, zum Beispiel "vorbehaltlich der vollständigen Unterlagenprüfung". Das ist ehrlich. Fehlt jeder Vorbehalt, ist das manchmal ein Zeichen, dass das Dokument nicht ernsthaft geprüft wurde.
Kontakt zur Bank. Ich will im Zweifel nachfragen können. Eine Bestätigung ohne Ansprechpartner und Telefonnummer akzeptiere ich nicht.
Der Unterschied zwischen Bonität und Finanzierbarkeit
Ein häufiges Missverständnis: Finanzierungsbestätigung und Bonitätsauskunft sind nicht dasselbe. Die Schufa-Auskunft sagt etwas über die Vergangenheit aus, nämlich ob jemand in der Vergangenheit zuverlässig gezahlt hat. Die Finanzierungsbestätigung sagt etwas über die Zukunft aus, ob eine Bank bereit ist, für diesen Käufer, dieses Objekt und diesen Preis Geld bereitzustellen.
Beides ist wichtig, beides ersetzt das andere nicht. Ich hole beides ein, bevor ich dem Eigentümer empfehle, einen Käufer zu akzeptieren.
Wann du eine Bestätigung nachfordern solltest
Es gibt Situationen, in denen eine Bestätigung nicht ausreicht oder erneut angefordert werden muss:
Wenn sich der Kaufpreis nach der Erstbestätigung geändert hat, auch nur geringfügig. Jede relevante Preisänderung braucht eine aktualisierte Bestätigung.
Wenn zwischen Bestätigung und Notartermin mehr als zwei Monate vergehen. Die Zinssituation kann sich verändert haben, ebenso wie die persönliche Situation des Käufers.
Wenn der Käufer selbständig ist oder ein unregelmäßiges Einkommen hat. Hier sollte die Bank explizit bestätigen, dass sie die Einkommenssituation geprüft hat.
Wenn die Immobilie Besonderheiten hat, die die Finanzierbarkeit beeinflussen, etwa Erbbaurecht, eine laufende Sonderumlage in der WEG oder bekannte Mängel. Eine generische Bestätigung reicht dann nicht.
Was du dem Eigentümer erklären musst
Eigentümer wollen verkaufen. Sie hören gerne, dass ein Käufer gefunden ist und die Finanzierung steht. Deine Aufgabe ist es, das realistisch einzuordnen, ohne den Optimismus zu zerstören.
Ich erkläre Eigentümern immer: Eine Finanzierungsbestätigung ist eine ernstzunehmende Absichtserklärung der Bank, aber kein rechtlich bindender Kreditvertrag. Zwischen Bestätigung und Auszahlung liegen noch die vollständige Bonitätsprüfung, die Objektbewertung durch die Bank und die formale Kreditgenehmigung. Das dauert in der Regel vier bis sechs Wochen nach dem Notartermin.
Diese Erwartungshaltung zu setzen ist wichtig. Wenn der Eigentümer weiß, wie der Prozess wirklich läuft, gibt es weniger Überraschungen.
Digitale Kaufabwicklung und Dokumententransparenz
Ein praktisches Problem: Wer hat welche Version der Finanzierungsbestätigung? Liegt das Dokument beim Eigentümer, bei mir, beim Notar? Wurde die aktualisierte Version nach der Preisverhandlung wirklich überall ausgetauscht?
Das klingt nach Kleinkram, ist aber die Quelle echter Fehler. Ich nutze für die Kaufabwicklung ein zentrales Portal, in dem alle beteiligten Parteien sehen können, welche Dokumente in welchem Status vorliegen. Das verhindert, dass mit veralteten Versionen gearbeitet wird, und schafft Transparenz, ohne dass ich jedes Mal aktiv nachfassen muss. Portalists digitale Kaufabwicklung ist genau dafür gebaut: alle Unterlagen, alle Schritte, alle Beteiligten an einem Ort.
Was du nicht tun solltest
Keine Finanzierungsbestätigung als ausreichend akzeptieren, nur weil sie auf Bankbriefpapier steht. Ich habe Dokumente gesehen, die aussehen wie offizielle Bankschreiben und inhaltlich nichts außer dem Namen des Käufers enthalten.
Nicht davon ausgehen, dass der Käufer selbst weiß, ob seine Finanzierung belastbar ist. Viele Käufer haben mit einem Vermittler gesprochen und glauben aufrichtig, dass alles klar ist, obwohl noch keine echte Bankzusage vorliegt.
Und: keinen Notartermin vereinbaren, bevor eine ausreichende Bestätigung vorliegt. Das ist der häufigste Fehler. Der Druck, schnell zu handeln, ist groß, aber ein geplatzter Notartermin schadet dem Vertrauen des Eigentümers mehr als zwei Wochen Wartezeit.
Die Bestätigung ist ein Werkzeug, kein Freifahrtschein
Eine sauber ausgestellte Finanzierungsbestätigung schützt dich, den Eigentümer und den Käufer. Sie schützt dich davor, einen unverbindlichen Interessenten wie einen ernsthaften Käufer zu behandeln. Sie schützt den Eigentümer davor, anderen Interessenten abzusagen, obwohl der Prozess noch unsicher ist. Und sie schützt den Käufer davor, in einen Notartermin zu gehen, für den seine Finanzierung noch gar nicht steht.
Forder das Dokument systematisch an, prüfe die sieben Punkte oben, und hak nach, wenn etwas fehlt. Das kostet einmal fünf Minuten und spart im Zweifel Wochen.
