Der Kaufvertragsentwurf liegt vor – und jetzt? Viele Makler reichen das Dokument einfach weiter, ohne selbst einen Blick reinzuwerfen. Das ist ein Fehler, der sich rächen kann.
Warum Makler den Entwurf überhaupt kennen müssen
Klar: Du bist kein Anwalt und keine Notarin. Den Vertrag rechtlich zu prüfen ist nicht deine Aufgabe. Aber du bist derjenige, der den Deal kennt. Du weißt, was besprochen wurde – welche Möbel bleiben, welche Mängel bekannt sind, ob ein Mieter im Haus wohnt, wie der Übergabetermin geplant ist.
Der Notar weiß das alles nicht automatisch. Er beurkundet, was er bekommt. Wenn Absprachen fehlen, tauchen sie im Vertrag nicht auf.
Das führt zu unangenehmen Situationen kurz vor oder nach dem Termin. Der Verkäufer denkt, die Einbauküche bleibt. Der Käufer hat das anders verstanden. Im Vertrag steht nichts dazu. Dann sitzt du wieder in der Mitte.
Was du vor dem Termin konkret tun solltest
Sobald der Notarentwurf vorliegt, lies ihn einmal durch – mit dem Ziel, Abweichungen zu erkennen, nicht um juristische Fehler zu finden.
Folgendes prüfst du auf Vollständigkeit:
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten. Stimmt der Preis mit dem überein, was vereinbart wurde? Gibt es eine Stundung oder eine Ratenzahlung? Wenn ja, ist die auch im Entwurf drin?
Übergabetermin. Wurde ein konkretes Datum besprochen oder nur ein ungefährer Zeitraum? Beides muss im Vertrag stehen – und zwar so, wie du es mit beiden Parteien abgestimmt hast.
Inventar und Zubehör. Küche, Gartenhaus, Einbauten – was bleibt, was geht? Das gehört entweder explizit rein oder explizit raus. Vage Formulierungen wie "nach Absprache" sind im Kaufvertrag wertlos.
Bekannte Mängel. Wenn der Verkäufer im Vorfeld Mängel offengelegt hat, müssen diese dokumentiert sein. Fehlen sie, entsteht später Streit – und du wirst gefragt, was du gewusst hast.
Grundbuchdaten. Stimmt die Bezeichnung der Immobilie mit dem Grundbuchauszug überein? Flurstück, Gemarkung, Adresse – ein Tippfehler hier kann den Termin verschieben.
Eigentumsübergang und Lastenwechsel. Ab wann trägt der Käufer Kosten, Lasten, Nutzen? Das muss klar geregelt sein, vor allem wenn der Übergabetermin vom Zahlungsdatum abweicht.
Auflassung und Eigentumsumschreibung. Der Notar regelt das standardmäßig, aber check, ob die Formulierungen zum vereinbarten Ablauf passen.
Was wirklich oft fehlt
Aus meiner Erfahrung tauchen bei fast jedem Deal ein bis zwei Punkte auf, die im Entwurf schlicht fehlen – nicht weil der Notar schlechte Arbeit macht, sondern weil er die Informationen nie hatte.
Das häufigste Beispiel: laufende Mieter. Wenn eine Wohnung vermietet ist, muss das explizit geregelt sein – Mietvertrag, Kaution, Übergabe. Fehlt das, gibt es spätestens beim Einzug Ärger.
Ebenfalls oft vergessen: bestehende Dienstbarkeiten oder Wegerechte. Wenn du weißt, dass das Grundstück ein Leitungsrecht für den Nachbarn hat, sagst du dem Notar das vor dem Termin – nicht erst danach.
Und dann ist da noch die Frage nach der Auflassungsvormerkung. Käufer fragen das manchmal gar nicht, aber sie wollen wissen: Wann bin ich im Grundbuch eingetragen? Der Notar erklärt das beim Termin, aber wenn du es vorher schon weißt und kommunizierst, sparst du ihnen Nerven.
Wie du das mit beiden Parteien kommunizierst
Wenn der Entwurf vorliegt, schick ihn nicht einfach weiter. Begleite ihn mit einer kurzen Nachricht, was zu tun ist:
- Den Entwurf bis [Datum] selbst lesen
- Rückfragen an den Notar stellen – nicht an dich, du bist kein Jurist
- Dir Feedback geben, wenn etwas aus den besprochenen Abmachungen fehlt
Das klingt simpel, spart dir aber jede Menge Anrufe kurz vor dem Termin. Verkäufer und Käufer fühlen sich begleitet, ohne dass du stundenlang Inhalte erklärst, die der Notar besser erklären kann.
Eine klare Statusstruktur hilft enorm. Ich nutze dafür die digitale Kaufabwicklung von Portalist, um beide Parteien im selben Portal zu halten – sie sehen den aktuellen Stand, welche Schritte noch offen sind, und wann der Entwurf eingegangen ist. Das reduziert die Nachfragen drastisch.
Was du mit dem Notar vorab klären kannst
Du kannst dem Notar vorab eine kurze Zusammenfassung des Deals schicken: Kaufpreis, Übergabetermin, bekannte Mängel, Inventar, Mietverhältnisse. Je vollständiger deine Übergabe, desto sauberer wird der erste Entwurf.
Manche Notare bieten auch eine kurze Rücksprache an, bevor der Entwurf rausgeht. Das lohnt sich bei komplexeren Deals – etwa bei Erbengemeinschaften, Scheidungsimmobilien oder wenn mehrere Kaufpreisteile gestundet sind.
Das ist keine Besonderheit, das ist Handwerk. Aber viele Makler verzichten drauf, weil sie denken, der Notar regelt das schon. Stimmt – aber nur mit den Informationen, die er bekommt.
Was nach dem Entwurf kommt
Wenn beide Parteien den Entwurf gelesen haben und du ihre Rückmeldungen eingesammelt hast, gibst du Änderungswünsche gebündelt an den Notar weiter. Nicht jede Partei einzeln – das verursacht Chaos und mehrere Entwurfsrunden.
Sammle Punkte, filtere, was tatsächlich relevant ist, und kommuniziere klar. Der Notar schätzt das, und du hast den Überblick.
Wer das strukturiert macht, hat bei einem normalen Verkauf meistens einen einzigen überarbeiteten Entwurf – und dann geht es zum Termin. Wer es nicht tut, dreht gern drei Runden.
Ein sauber begleiteter Entwurfsprozess ist einer der unterschätztesten Teile im Verkauf. Er verhindert Überraschungen beim Notartermin, stärkt das Vertrauen beider Parteien – und schützt dich, wenn später jemand sagt, das sei anders besprochen worden.
Wenn du wissen willst, wie du den gesamten Ablauf nach dem Kaufpreisangebot strukturierter abbilden kannst, schau dir den Engagement-Tracking-Ansatz von Portalist an – du siehst direkt, wer welche Unterlagen wann gesehen hat.
