Viele angehende Makler stolpern schon an der ersten Hürde: der Gewerbezulassung. Was klingt wie ein einfacher Behördengang, hat ein paar Tücken – besonders wenn man nicht weiß, welche Stelle überhaupt zuständig ist.
Was die IHK damit zu tun hat – und was nicht
Kurze Klarstellung vorab: Die IHK erteilt dir keine Maklerzulassung. Das macht die Gewerbe- oder Ordnungsbehörde deiner Stadt oder deines Landkreises. Konkret brauchst du eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO).
Die IHK kommt ins Spiel, weil sie in manchen Bundesländern als Anlaufstelle für die Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO dient und Bescheinigungen über die absolvierte Weiterbildung ausstellt. Außerdem hilft die IHK bei Fragen rund um Gewerbeanmeldung und Qualifikation – ein guter erster Anruf schadet also nicht.
Den eigentlichen Antrag auf Erlaubnis stellst du aber bei der zuständigen Behörde vor Ort.
Was du für die Erlaubnis nach § 34c GewO brauchst
Die Unterlagen variieren je nach Bundesland und Behörde leicht, aber im Kern verlangen alle dasselbe:
- Personalausweis oder Reisepass (Kopie)
- Polizeiliches Führungszeugnis (Belegart O, für Behörden – nicht das normale Führungszeugnis)
- Auskunft aus dem Gewerbezentralregister (ebenfalls Belegart O)
- Auskunft aus dem Insolvenzregister des zuständigen Amtsgerichts
- Bescheinigung des Finanzamts, dass keine Steuerrückstände bestehen
- Gewerbeanmeldung (bei Einzelunternehmen) oder Gesellschaftsvertrag und Handelsregisterauszug (bei GmbH oder UG)
Wenn du als GmbH oder UG gründest, brauchen auch alle Geschäftsführer ein eigenes Führungszeugnis und eine Gewerberegisterauskunft.
Plane für die Behördenanfragen Zeit ein. Das Führungszeugnis dauert oft zwei bis drei Wochen. Wer das unterschätzt, wartet unnötig.
Was kostet die Erlaubnis?
Die Gebühren sind nicht bundesweit einheitlich, aber du kannst grob mit 200 bis 400 Euro für die Erlaubnis selbst rechnen. Hinzu kommen die Kosten für das Führungszeugnis (ca. 13 Euro), die Gewerberegisterauskunft (ca. 13 Euro) und die Insolvenzregisterauskunft (ca. 4,50 Euro). Klein, aber nicht null.
Bei Kapitalgesellschaften kommen die Kosten für Handelsregistereintrag und Notar dazu – das sprengt hier den Rahmen, ist aber ein eigener Posten.
Reicht die Erlaubnis allein aus?
Nein. Seit 2018 gilt für Immobilienmakler zusätzlich eine Weiterbildungspflicht: 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Das regelt § 34c Abs. 2a GewO in Verbindung mit der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung).
Die Weiterbildung muss bei einer anerkannten Institution absolviert werden – IHK, Berufsverbände wie IVD oder RDM, oder akkreditierte Online-Anbieter. Am Ende gibt es eine Bescheinigung, die du auf Anfrage vorlegen musst. Zugelassene Themen sind breit gefächert: rechtliche Grundlagen, Finanzierung, Bewertung, Energieausweise, Datenschutz.
Wichtig: Die Pflicht gilt pro Person mit Erlaubnis. Hast du eine GmbH mit zwei Geschäftsführern, müssen beide die 20 Stunden nachweisen.
Wann du keinen Führerschein zum Maklern brauchst
Einen staatlich anerkannten Abschluss als Immobilienmakler gibt es in Deutschland nicht. Es gibt den Immobilienkaufmann (IHK) als Ausbildungsberuf und verschiedene Weiterbildungen bis zum geprüften Immobilienfachwirt – aber keines davon ist Pflicht für die Erlaubnis.
Das klingt niedrigschwellig, und das ist es auch. Der Markt merkt es: Wer nur das Minimum erfüllt, fällt schnell auf. Kunden erwarten heute Professionalität weit über den gesetzlichen Standard hinaus. Dazu gehört nicht nur Fachwissen, sondern auch wie du Prozesse gestaltest und kommunizierst.
Was nach der Zulassung kommt – und oft unterschätzt wird
Die Erlaubnis ist der Startschuss, nicht das Ziel. Was viele unterschätzen: Das Tagesgeschäft als Makler ist ein Kommunikations- und Prozessmanagement-Job. Du jonglierst gleichzeitig Verkäufer, Käufer, Banken, Notare und Behörden – mit unterschiedlichen Informationsständen und Erwartungen.
Gerade am Anfang fehlt oft eine klare Struktur, wie du Kunden auf dem Laufenden hältst. Das kostet Zeit und führt zu Missverständnissen. Prozesstransparenz – also dass alle Beteiligten jederzeit wissen, wo der Verkauf steht – ist einer der unterschätztesten Hebel für Kundenzufriedenheit.
Wer von Anfang an strukturiert arbeitet, hat später weniger Nacharbeit. Das lässt sich mit der richtigen Software lösen, aber auch durch klare Vorlagen, definierte Kommunikationsrhythmen und konsequente Dokumentation.
Gewerbeanmeldung und § 34c: Was zuerst?
Technisch brauchst du zuerst die § 34c-Erlaubnis, bevor du gewerblich als Makler tätig werden kannst. Aber: Die Gewerbeanmeldung läuft parallel. Manche Behörden verlangen die Gewerbeanmeldung als Voraussetzung für den Erlaubnisantrag, andere umgekehrt.
Der sicherste Weg: Ruf vorab bei deiner Gemeindeverwaltung und der zuständigen Erlaubnisbehörde an und frag nach dem genauen Ablauf. Die Anforderungen sind von Kommune zu Kommune unterschiedlich – das ist Deutschland.
Betriebshaftpflicht: Kein Muss, aber ein Muss
Eine Pflichtversicherung für Makler gibt es aktuell nicht, anders als etwa für Versicherungsmakler. Trotzdem wäre es grob fahrlässig, ohne Berufshaftpflichtversicherung zu starten. Fehlerhafte Beratung, falsche Angaben im Exposé, vergessene Informationen über Mängel – das kann teuer werden.
Marktüblich sind Deckungssummen ab 1 Million Euro für Sach- und Vermögensschäden. Konditionen und Prämien variieren stark. Vergleiche mehrere Angebote, am besten über einen spezialisierten Versicherungsmakler.
Wann Portalist ins Spiel kommt
Sobald du deine ersten Objekte im Portfolio hast, brauchst du eine Struktur für die Kommunikation mit Käufern und Verkäufern. Was ich selbst gemerkt habe: Der Aufwand für Status-Updates, Dokumentenversand und Rückfragen wächst schneller als die Anzahl der Objekte.
Mit einem digitalen Kundenportal kannst du Käufer und Verkäufer getrennt voneinander auf dem Laufenden halten – ohne Ping-Pong per E-Mail. Gerade als neuer Makler, der Professionalität signalisieren will, macht das einen spürbaren Unterschied im Kundengespräch.
Der direkte Weg zur Zulassung
Kein Hexenwerk, aber ohne Vorbereitung nervig. Hier der kompakte Ablauf:
- Prüfen, welche Behörde in deiner Kommune zuständig ist (Gewerbeamt, Ordnungsamt oder Landratsamt)
- Unterlagenliste direkt bei der Behörde anfragen – die variiert
- Führungszeugnis und Gewerberegisterauskunft sofort beantragen (Laufzeit einplanen)
- Finanzamtsbescheinigung anfordern
- Antrag stellen, Gebühr zahlen, warten
- Parallel Gewerbeanmeldung und Berufshaftpflicht klären
- Weiterbildungspflicht einplanen – 20 Stunden in drei Jahren, Belege aufbewahren
Das dauert in der Praxis vier bis acht Wochen, je nachdem wie schnell die Behörden arbeiten. Wer früh anfängt und strukturiert vorgeht, hat keine Probleme.
