Viele Käufer unterschätzen die Grunderwerbsteuer bis der Steuerbescheid im Briefkasten liegt. Als Makler kannst du das verhindern – wenn du frühzeitig aufklärst und Transparenz schaffst, bevor die Überraschung kommt.
Was die Grunderwerbsteuer überhaupt ist
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Sie fällt immer dann an, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt – also beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks. Grundlage ist der notariell beurkundete Kaufpreis. Möbel, Küchen oder andere bewegliche Gegenstände, die separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden, bleiben davon ausgenommen.
Der Steuerbescheid kommt nach dem Notartermin vom zuständigen Finanzamt. Erst nach Bezahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die kann keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen. Käufer sollten das einplanen, denn die Zahlung wird in der Regel innerhalb von vier Wochen nach Bescheiddatum fällig.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland: die aktuelle Übersicht
Der Steuersatz variiert je nach Bundesland erheblich. Hier die aktuellen Sätze:
- Bayern, Sachsen: 3,5 %
- Hamburg: 5,5 %
- Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt: 5,0 %
- Berlin, Hessen: 6,0 %
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %
Entscheidend ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt – nicht der Wohnsitz des Käufers.
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro in Stuttgart zahlt der Käufer 5,0 % = 25.000 Euro Grunderwerbsteuer. In Berlin wären es 30.000 Euro, in Bayern nur 17.500 Euro. Das sind keine Peanuts – und es erklärt, warum Käufer das Thema ernst nehmen sollten.
Wer zahlt – und wer nicht
Grundsätzlich ist der Käufer Steuerschuldner. Im Kaufvertrag kann zwar eine andere Regelung getroffen werden, aber das ändert nichts gegenüber dem Finanzamt. Auch wenn der Verkäufer sich vertraglich zur Übernahme verpflichtet – haftet der Käufer im Zweifel trotzdem.
Wichtige Ausnahmen, bei denen keine Grunderwerbsteuer anfällt:
- Übertragungen zwischen Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern
- Schenkungen und Erbfälle (hier greift ggf. Schenkungs- oder Erbschaftsteuer)
- Übertragungen an Kinder oder Eltern in gerader Linie
- Kaufpreise unter 2.500 Euro (praktisch irrelevant für Immobilien)
Für Makler relevanter sind Share Deals: Wer nicht die Immobilie selbst kauft, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält, kann unter bestimmten Voraussetzungen Grunderwerbsteuer vermeiden. Das ist aber ein komplexes Thema für Steuerberater – nicht für Maklergespräche.
Wie du die Steuer schnell berechnen kannst
Die Formel ist simpel:
Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer
Was die Rechnung komplizierter macht: Wenn Inventar im Kaufvertrag separat aufgeführt wird, kann die Steuerbasis reduziert werden. Das Finanzamt prüft solche Aufteilungen aber genau. Übertriebene Inventarwerte führen zu Korrekturen oder Prüfungen.
Praktischer Tipp: Für Kaufinteressenten lohnt es sich, die Nebenkosten von Anfang an transparent darzustellen. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision summieren sich auf 8–15 % des Kaufpreises – je nach Bundesland. Wer das erst beim Notartermin erfährt, ist schlecht vorbereitet.
Wann die Steuer fällig wird – und was passiert, wenn nicht gezahlt wird
Das Finanzamt setzt die Steuer durch einen Bescheid fest. Dieser geht in der Regel 4–8 Wochen nach der Beurkundung beim Käufer ein. Die Zahlungsfrist beträgt dann meist einen Monat.
Zahlt der Käufer nicht rechtzeitig, entstehen Säumniszuschläge. Wichtiger: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung – also die Freigabe für die Grundbucheintragung – wird erst nach vollständiger Zahlung ausgestellt. Das kann die gesamte Kaufabwicklung verzögern, wenn Käufer nicht vorbereitet sind.
Hier liegt eine typische Kommunikationslücke: Zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung passiert für Käufer scheinbar nichts. Keine News, keine Statusmeldungen, kein Feedback. Das erzeugt Unruhe.
In der digitalen Kaufabwicklung lässt sich genau dieser Schritt abbilden: Käufer sehen, dass der Kaufvertrag beurkundet wurde, dass der Steuerbescheid aussteht und was als nächstes passiert. Keine E-Mail-Flut – aber auch keine Blackbox.
Was Käufer gerne falsch verstehen
Einige Missverständnisse begegnen mir regelmäßig:
"Die Grunderwerbsteuer zahle ich aus dem Kredit." Nein – die meisten Banken finanzieren Nebenkosten nicht mit. Käufer brauchen ausreichend Eigenkapital auch für Steuern, Notar und Grundbuch. Wer das nicht einplant, bekommt Probleme bei der Finanzierungsbestätigung.
"Wir teilen uns die Steuer mit dem Verkäufer." Das ist vertraglich möglich, aber finanzamtsrechtlich irrelevant. Der Käufer bleibt Steuerschuldner.
"Wenn ich eine GmbH kaufe, spare ich die Steuer." Share Deals sind rechtlich möglich, aber streng reguliert. Seit 2021 gelten verschärfte Regeln – ab 90 % Anteilsübertragung fällt Grunderwerbsteuer an.
"Das regelt der Notar." Der Notar berechnet die Steuer nicht und zahlt sie nicht. Er übermittelt lediglich den Kaufvertrag ans Finanzamt. Den Bescheid bekommt der Käufer direkt.
Was das für dich als Makler bedeutet
Käufer, die die Nebenkosten nicht kennen, fallen kurz vor dem Notartermin aus dem Prozess. Das kostet Zeit – deine und die des Verkäufers.
Mein Ansatz: Ich spreche Nebenkosten beim ersten ernsthaften Gespräch an. Nicht als Warnung, sondern als Information. Wer weiß, was auf ihn zukommt, kann sich vorbereiten – und trifft keine überraschten Entscheidungen kurz vor der Beurkundung.
Ein simples Übersichts-Dokument mit den lokalen Steuersätzen, Notar- und Grundbuchkosten sowie einer Beispielrechnung für verschiedene Kaufpreisstufen reicht. Das kannst du über ein Käuferportal gezielt zur Verfügung stellen – zu dem Zeitpunkt, an dem es wirklich gebraucht wird.
Käufer, die gut informiert in den Prozess gehen, sind ruhigere Käufer. Und ruhigere Käufer führen zu saubereren Abschlüssen.
