Die Kaufpreiszahlung ist der emotionalste Moment im gesamten Immobilienverkauf – für beide Seiten. Für den Käufer geht es um den größten Betrag, den er je überwiesen hat. Für den Verkäufer steht fest: Geld kommt erst, wenn alles stimmt. Dazwischen sitzt der Notar – und manchmal auch ein Treuhandkonto. Hier ist, was du als Makler verstehen musst, damit du beide Seiten sicher durch diesen Schritt führst.
Direktzahlung oder Notaranderkonto – was ist der Unterschied?
In den meisten deutschen Immobilientransaktionen läuft die Kaufpreiszahlung heute direkt ab. Das heißt: Der Notar stellt eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung aus, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dann überweist der Käufer direkt auf das Konto des Verkäufers – ohne Umweg über den Notar.
Das Notaranderkonto – also die echte Treuhandlösung – kommt seltener zum Einsatz. Es ist teurer, dauert länger und wird von vielen Notaren heute nur noch in Ausnahmefällen angeboten. Wann macht es trotzdem Sinn? Zum Beispiel wenn:
- der Verkäufer eine laufende Finanzierung hat, die erst nach Kaufpreiseingang abgelöst werden kann
- komplexe Rangrückentritte oder mehrere Grundpfandrechte im Spiel sind
- einer der Beteiligten im Ausland sitzt und der Ablauf besonders gesichert werden soll
- es sich um eine Zwangsversteigerungssituation oder einen Erbfall handelt
In Standardfällen ohne solche Besonderheiten ist das Anderkonto heute eher die Ausnahme. Als Makler solltest du den Unterschied kennen und erklären können – nicht, um rechtliche Beratung zu leisten, sondern damit Käufer und Verkäufer wissen, was auf sie zukommt.
Was steht in der Fälligkeitsmitteilung?
Die Fälligkeitsmitteilung ist das entscheidende Dokument in der direkten Kaufpreiszahlung. Der Notar verschickt sie erst, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Typischerweise:
- die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen
- notwendige Genehmigungen liegen vor (z. B. bei WEG-Verkäufen oder Erbfällen)
- bestehende Grundschulden sind zur Löschung oder Abtretung bereit
- das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist ausgeschlossen oder abgelaufen
Erst dann schreibt der Notar an den Käufer und nennt den genauen Betrag, die IBAN des Verkäufers und den Zahlungstermin. Dieser liegt meist 2 bis 4 Wochen nach Erhalt des Schreibens.
Als Makler empfehle ich, Käufer und Verkäufer vorab klar zu machen: Die Zeit zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung beträgt in der Regel vier bis acht Wochen. Wer das nicht weiß, wird nervös – und dann klingelt dein Telefon.
Was passiert, wenn der Käufer nicht pünktlich zahlt?
Das ist ein Punkt, der in der Praxis häufiger vorkommt als man denkt. Der Käufer hat die Finanzierungsbestätigung, aber die Bank braucht noch Unterlagen. Oder der Termin fällt auf einen Brückentag. Oder es gibt schlicht einen internen Bearbeitungsstau.
Im Kaufvertrag ist meist ein konkretes Zahlungsdatum oder eine Zahlungsfrist festgehalten. Bei Verzug kann der Verkäufer Verzugszinsen verlangen – klassischerweise fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Wird der Kaufpreis deutlich zu spät oder gar nicht gezahlt, kann der Notar vom Vertrag zurückgetreten werden, wenn der Vertrag entsprechende Rücktrittsklauseln enthält.
Deine Aufgabe als Makler: Beide Seiten rechtzeitig erinnern. Den Käufer darauf hinweisen, dass seine Bank die Fälligkeitsmitteilung direkt benötigt – manche Banken brauchen das Original, keine Kopie. Den Verkäufer informieren, sobald du weißt, dass es zu Verzögerungen kommt.
Kaufpreisaufteilung: Was ist mit Grunderwerbsteuer und Maklerprovision?
Ein häufiges Missverständnis: Provisionen und Steuerbeträge laufen separat. Der Kaufpreis, der in der Fälligkeitsmitteilung steht, ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis – ohne Provision, ohne Steuern. Die Maklerprovision wird separat in Rechnung gestellt und hat nichts mit der notariellen Abwicklung zu tun.
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer direkt ans Finanzamt, nachdem das Finanzamt den sogenannten Unbedenklichkeitsbescheid ausgestellt hat. Dieser ist Voraussetzung für die endgültige Umschreibung im Grundbuch. Ohne Unbedenklichkeitsbescheid kein Eigentumsübergang – auch dann nicht, wenn der Kaufpreis schon längst bezahlt ist.
Wenn du Käufern erklärst, was nach dem Notartermin noch kommt, lohnt es sich, diesen Ablauf kurz zu skizzieren:
- Notartermin und Beurkundung
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Fälligkeitsmitteilung vom Notar
- Kaufpreiszahlung durch Käufer
- Grunderwerbsteuerbescheid und Zahlung
- Unbedenklichkeitsbescheid vom Finanzamt
- Umschreibung im Grundbuch und Eigentumsübergang
- Schlüsselübergabe
Diese Reihenfolge ist nicht verhandelbar – und erklärt, warum nach der Zahlung noch einige Wochen vergehen können, bevor der Käufer offiziell Eigentümer ist.
Wo Makler in der Kaufpreisphase den Unterschied machen
Vielen Maklern ist nicht bewusst, wie viel Potenzial in dieser Phase steckt. Nach dem Notartermin fühlen sich die meisten aus dem Prozess raus – Vertrag unterschrieben, Provision kommt. Aber genau jetzt entstehen Fragen, Unsicherheiten und manchmal auch Streit.
Käufer fragen: Wann kommt die Fälligkeitsmitteilung? Haben wir was vergessen? Wann können wir einziehen?
Verkäufer fragen: Hat die Bank schon zugesagt? Wann ist das Geld da? Können wir schon die Schlüssel übergeben?
Wer in dieser Phase aktiv kommuniziert, statt zu schweigen, hinterlässt einen bleibenden Eindruck. Das ist kein Mehraufwand, wenn du die richtigen Werkzeuge nutzt. Mit Portalist's digitaler Kaufabwicklung lässt sich genau diese Phase strukturieren – Käufer und Verkäufer sehen in einem gemeinsamen Portal, welcher Schritt gerade aktiv ist, was noch aussteht und wer gerade am Zug ist. Das reduziert Rückfragen erheblich und gibt allen Beteiligten das Gefühl, dass der Prozess unter Kontrolle ist.
Treuhand über Anwalt – eine selten genutzte Alternative
Manche Transaktionen – insbesondere bei Gewerbeimmobilien oder grenzüberschreitenden Käufen – werden über ein anwaltliches Treuhandkonto abgewickelt. Das kommt im privaten Wohnimmobilienbereich so gut wie nicht vor, ist aber der Vollständigkeit halber erwähnenswert. Für normale Wohnimmobilienverkäufe in Deutschland ist der Notar der einzig relevante Akteur in diesem Schritt.
Geldwäsche und Herkunftsnachweis: Das unterschätzte Risiko
Seit den verschärften Anforderungen durch das Geldwäschegesetz ist die Prüfung der Mittelherkunft beim Immobilienkauf kein Randthema mehr. Notare sind verpflichtet, die wirtschaftlich Berechtigten zu identifizieren und bei Verdacht zu melden. Als Makler hast du ebenfalls Sorgfaltspflichten.
In der Praxis bedeutet das: Wenn der Käufer den Kaufpreis nicht über eine deutsche Bank finanziert, sondern aus Eigenmitteln zahlt – besonders bei größeren Beträgen – kann der Notar nach Herkunftsnachweisen fragen. Darauf solltest du deinen Käufer vorbereiten, bevor er beim Notartermin überrascht wird. Typische Dokumente: Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate, Schenkungsvertrag bei Familientransfers, Steuerauszüge bei unternehmerischen Mitteln.
Was du nach dem Notar proaktiv anstoßen solltest
Damit die Kaufpreisphase reibungslos läuft, hilft ein kleines Standardvorgehen:
- Käufer darüber informieren, dass die Bank die Fälligkeitsmitteilung direkt benötigt – am besten als Original oder zertifizierte Kopie
- Verkäufer auf die Wartezeit vorbereiten und erklären, dass 4–8 Wochen normal sind
- Notariat aktiv anfragen, wenn die Vormerkung nach zwei Wochen noch nicht eingetragen ist
- Bei Lastschrift einer Fremdfinanzierung des Verkäufers: sicherstellen, dass die Ablösungsberechnung bereits vorliegt
Die Kaufpreiszahlung ist kein Selbstläufer – auch wenn sie sich in 80 Prozent der Fälle problemlos abwickelt. Die 20 Prozent, bei denen etwas hakt, entscheiden darüber, wie du als Makler wahrgenommen wirst.
Wer diese Phase sauber begleitet und Käufer sowie Verkäufer transparent auf dem Laufenden hält, baut echtes Vertrauen auf. Das zahlt sich in Weiterempfehlungen aus – und in einem Ruf, der sich von der Konkurrenz abhebt.
