Der Maklervertrag ist das Dokument, das über deinen Schlaf entscheidet. Wer beim Unterschreiben schludert, streitet am Ende der Vermarktung um die Provision oder landet vor Gericht. Ein paar Punkte im Vertrag machen dabei den entscheidenden Unterschied.
Welcher Vertragstyp wofür
Drei Grundtypen, die du kennen musst:
Einfacher Maklerauftrag. Der Eigentümer darf selbst und mit anderen Maklern verkaufen. Du bekommst nur Provision, wenn du nachweislich den Käufer gebracht hast. Wenig Schutz, wenig Pflicht. Meistens nicht zu empfehlen.
Alleinauftrag. Nur du vermarktest, der Eigentümer darf aber selbst Käufer ansprechen. Das ist der Standard für die meisten Verkäufe. Üblich sind Laufzeiten von 3 bis 6 Monaten.
Qualifizierter Alleinauftrag. Nur du vermarktest, und Eigentümer-Anfragen leitet er an dich weiter. Dafür übernimmst du klar definierte Pflichten: Exposé, Inserat, Besichtigungsorganisation. Bei Premium-Objekten die bessere Wahl.
Ein praktischer Tipp: Erkläre dem Eigentümer den Unterschied persönlich. Wer dir einfach "den Auftrag gibt", ohne zu wissen, was er unterschreibt, kündigt nach drei Wochen, wenn die Nerven blank liegen.
Pflichtklauseln, die immer rein gehören
Diese Punkte gehören in jeden Vertrag:
- Klarer Vertragsgegenstand: Welches Objekt, mit welcher Adresse, welche Wohnfläche, welcher Wunschpreis.
- Provisionshöhe in Prozent vom Kaufpreis plus MwSt., mit klarer Angabe, wer zahlt (Käufer, Verkäufer oder geteilt).
- Provisionsfälligkeit: Wann genau wird die Provision fällig? Standard ist die notarielle Beurkundung.
- Vertragslaufzeit mit stillschweigender Verlängerungsklausel.
- Kündigungsfrist: üblich 4 bis 6 Wochen zum Monatsende.
- Pflichtaufgaben des Maklers (dazu gleich mehr).
- Verkäuferpflichten: Unterlagen bereitstellen, Besichtigungstermine ermöglichen, Interessenten an den Makler weiterleiten.
Die wichtigste Klausel: Was du tatsächlich leistest
Was viele Maklerverträge auslassen, ist eine klare Leistungsbeschreibung dessen, was du konkret tust. Die schützt dich vor dem Argument "Sie haben ja gar nichts gemacht", das am Ende der Laufzeit gerne auftaucht.
Konkret reinschreiben:
- Exposé-Erstellung mit professionellen Fotos
- Inserierung auf mindestens X Portalen (namentlich nennen)
- Eigentümer-Reporting alle 14 Tage
- Besichtigungsorganisation und -durchführung
- Bonitätsvorprüfung der Interessenten
- Begleitung bis zum Notartermin
Das macht deine Arbeit nachprüfbar und schützt dich gleichzeitig.
Risiko-Klauseln gegen problematische Eigentümer
Einige Sonderfälle, gegen die du dich absichern solltest:
Doppelverkauf: Eine Klausel, die den Eigentümer verpflichtet, dich zu informieren, wenn er parallel mit Käufern in Verhandlung tritt. Bei Verstoß greift eine Schutzgebühr, zum Beispiel 1 % des Kaufpreises.
Eigenakquise: Wenn der Eigentümer plötzlich "seinen Cousin" als Käufer präsentiert, der angeblich "eh schon Interesse hatte", brauchst du eine Klausel, die belegt, dass dieser Käufer nachweisbar vor Vertragsschluss bekannt war.
Plötzlicher Rückzieher: Wenn der Eigentümer nach fünf Wochen sagt, er wolle doch nicht verkaufen (nach Inseratschaltung und mehreren Besichtigungen), schützt dich eine Aufwandserstattungsklausel, etwa 1.500 bis 3.000 Euro für die bereits getätigte Vermarktung.
Was du nicht in den Vertrag schreibst
- Klauseln, die gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen (Provisionshöhen über das gesetzliche Maß, einseitig zulasten des Verkäufers)
- Klauseln, die gegen § 656c BGB verstoßen (Provisionsverteilung Käufer/Verkäufer bei Verbrauchergeschäften)
- Verschwiegenheitsklauseln, die den Eigentümer faktisch entrechten
Wer hier unsicher ist, lässt den Vertrag einmal von einem Fachanwalt für Maklerrecht prüfen. 300 Euro Beratung können 30.000 Euro Provisionsstreit später ersparen.
Beim Unterschreiben
Drei Punkte aus der Praxis:
- Erkläre den Vertrag persönlich, Punkt für Punkt. Nicht "lesen Sie mal durch, unterschreiben Sie dann".
- Gib eine Bedenkzeit von ein bis zwei Tagen, vor allem bei privaten Eigentümern (Widerrufsrecht nach Verbraucherrecht).
- Beide bekommen ein Original mit Unterschriften. Klingt selbstverständlich, wird aber häufig vergessen.
Was Portalist dabei macht
In Portalist legst du beim Vertragsstart einen Verkauf an, und der Eigentümer bekommt sofort einen Portal-Zugang. Dort sieht er live, was du machst, welche Aktivitäten laufen und welche Anfragen eingehen. Das nimmt den Vorwurf "Sie haben ja nichts gemacht" praktisch aus dem Raum, weil einfach sichtbar ist, was passiert.
