Der Maklervertrag ist 2026 das, was dich nachts gut schlafen lässt – oder nicht. Wer da unsauber unterschreibt, kämpft am Ende der Vermarktung um die Provision oder wird sogar verklagt. Ein paar Stellschrauben sind entscheidend.
Welcher Vertragstyp wofür
Drei Grundtypen, die du kennen musst:
Einfacher Maklerauftrag. Der Eigentümer darf auch selbst und mit anderen Maklern verkaufen. Du bekommst nur Provision, wenn du nachweislich den Käufer gebracht hast. Wenig Schutz, wenig Pflicht – meist nicht zu empfehlen.
Alleinauftrag. Nur du als Makler vermarktest, der Eigentümer darf aber selbst Käufer ansprechen. Standard für die meisten Verkäufe. Üblich 3–6 Monate Laufzeit.
Qualifizierter Alleinauftrag. Nur du vermarktest – auch Eigentümer-Anfragen leitet er an dich weiter. Dafür übernimmst du klar definierte Pflichten (Exposé, Inserat, Besichtigungs-Organisation). Empfehlenswert bei Premium-Objekten.
Pro Tipp: Erkläre dem Eigentümer den Unterschied klar. Wer dir einfach „den Auftrag gibt" ohne zu wissen, was er unterschreibt, kündigt nach drei Wochen, wenn er nervös wird.
Pflichtklauseln, die immer rein gehören
Diese Punkte gehören in jeden Vertrag:
- Klarer Vertragsgegenstand: Welches Objekt, mit welcher Adresse, welche Wohnfläche, welcher Wunschpreis.
- Provisionshöhe in Prozent vom Kaufpreis plus MwSt. Mit klarer Angabe, wer zahlt – Käufer, Verkäufer oder geteilt.
- Provisionsfälligkeit: Wann genau wird die Provision fällig? Standard: mit notarieller Beurkundung.
- Vertragslaufzeit mit Stillschweigende-Verlängerungsklausel.
- Kündigungsfrist: üblich 4–6 Wochen zum Monatsende.
- Pflichtaufgaben des Maklers (siehe nächste Sektion).
- Verkäuferpflichten: Unterlagen, Besichtigungstermine ermöglichen, Interessenten an Makler weiterleiten.
Die wichtigste Klausel: Was du tatsächlich leistest
Was viele Maklerverträge vergessen: eine klare Leistungsbeschreibung dessen, was du tust. Das schützt dich vor der Diskussion „Sie haben ja gar nichts gemacht" am Ende der Laufzeit.
Konkret reinschreiben:
- Exposé-Erstellung mit professionellen Fotos.
- Inserierung auf mindestens X Portalen (namentlich nennen).
- Eigentümer-Reporting alle 14 Tage.
- Besichtigungs-Organisation und -Durchführung.
- Bonitäts-Vorprüfung der Interessenten.
- Begleitung bis Notartermin.
Das macht dich nachprüfbar und gleichzeitig schützt es dich.
Risiko-Klauseln gegen problematische Eigentümer
Spezial-Fälle, gegen die du dich schützen solltest:
Doppelverkauf: Klausel, dass der Eigentümer dich informieren muss, wenn er parallel mit Käufern in Verhandlung tritt. Schutzgebühr bei Verstoß – z.B. 1% des Kaufpreises.
Eigenakquise: Wenn der Eigentümer „seinen Cousin" als Käufer plötzlich aus dem Hut zaubert, der angeblich „eh schon Interesse hatte", brauchst du eine Klausel, dass dieser Käufer nachweisbar vor Vertragsschluss bekannt war.
Plötzlicher Rückzieher: Wenn der Eigentümer nach 5 Wochen sagt „wir wollen doch nicht verkaufen" – nach Inserat-Schaltung und mehreren Besichtigungen – schützt dich eine Aufwandserstattungs-Klausel von z.B. 1.500–3.000 Euro für die getätigte Vermarktung.
Was du nicht in den Vertrag schreibst
- Klauseln, die gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen (Provisionshöhen über das gesetzliche Maß, einseitig zulasten Verkäufer).
- Klauseln, die gegen § 656c BGB verstoßen (Provisionsverteilung Käufer/Verkäufer bei Verbraucher-Geschäften).
- Verschwiegenheits-Klauseln, die den Eigentümer faktisch entrechten.
Wer hier unsicher ist, lässt einmal vom Fachanwalt für Maklerrecht prüfen. 300 Euro Beratung sparen 30.000 Euro Provisionsstreit später.
Beim Unterschreiben
Drei Praxis-Punkte:
- Erkläre den Vertrag persönlich, Punkt für Punkt. Nicht „lesen Sie mal, unterschreiben Sie dann".
- Gib eine Bedenkzeit von 1–2 Tagen, vor allem bei privaten Eigentümern (Widerruf nach Verbraucher-Recht).
- Beide bekommen ein Original mit Unterschriften. Klingt selbstverständlich, wird häufig vergessen.
Was Portalist dabei macht
In Portalist legst du beim Vertragsstart einen Verkauf an, der Eigentümer bekommt sofort einen Portal-Zugang. Dort sieht er live: was du machst, welche Aktivitäten laufen, welche Anfragen kommen. Das nimmt die Klage „Sie haben ja nichts gemacht" praktisch raus – weil sichtbar ist, was passiert.
