Der Beleihungsauslauf ist die wichtigste Zinsstellschraube nach Bonität und Marktlage. Er beschreibt, wie hoch die Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie ist – ausgedrückt in Prozent.
Warum die Schwellen so wichtig sind
Banken kalkulieren ihre Zinsen in Stufen. Unter 60 % Beleihungsauslauf gibt es die niedrigsten Zinsen, weil das Risiko minimal ist. Zwischen 60 und 80 % wird es 0,1 bis 0,3 Punkte teurer. Über 80 % steigt der Aufschlag spürbar, über 100 % wird es richtig teuer. Wer als Käufer knapp unter einer Schwelle landet, sollte über mehr Eigenkapital nachdenken – schon 5.000 € können die Bank in die nächst günstigere Stufe einsortieren.
In der Praxis: 400.000 € Kaufpreis, Beleihungswert 350.000 €, Darlehen 280.000 €. Beleihungsauslauf = 80 %. Mit weiteren 20.000 € Eigenkapital sinkt der Auslauf auf 74 % – möglicherweise eine ganze Zinsstufe günstiger.
Was Makler im Käufergespräch sagen sollten
Käufer mit knappem Eigenkapital denken oft nur an die Kaufpreissumme. Der Hinweis „Versuchen Sie unter 80 % Beleihungsauslauf zu kommen, das spart langfristig Tausende" zeigt Beratungstiefe. Schon 10.000 € zusätzliches Eigenkapital können die Konditionen massiv verbessern.
Bei Premium-Objekten ist das Thema oft entscheidend: Käufer mit hohem Sollzins wegen zu hohem Beleihungsauslauf finanzieren am Limit. Wenn sie zusätzlich Sanierungsbedarf haben, wird die Gesamtbelastung schnell unkalkulierbar. Hier hilft ehrliche Beratung mehr als jeder Verkaufstrick – Käufer im Stress kündigen am Notartermin, das will kein Makler.