§652 BGB ist das Fundament des deutschen Maklerrechts. Wer als Makler arbeitet, muss diese Vorschrift genau kennen – sie entscheidet darüber, ob am Ende eine Provision fließt oder nicht.
Die vier Voraussetzungen im Detail
Für Makler bedeutet das: Du brauchst alle vier Punkte erfüllt. Erstens, ein wirksamer Maklervertrag mit klarer Vereinbarung über Provision und Tätigkeit. Zweitens, deine eigene Tätigkeit muss ursächlich (kausal) für den späteren Verkaufsabschluss sein – du musst nachweisen, dass deine Aktivität zum Erfolg geführt hat.
Drittens, der Hauptvertrag muss tatsächlich zustande kommen. Eine reine Mietabsicht oder ein Vorvertrag reicht nicht aus. Viertens, die Tätigkeit muss entweder ein Nachweis oder eine Vermittlung sein – nicht nur eine allgemeine Beratung.
Praxis und Stolperfallen
Im Verkaufsgespräch zeigst du dem Eigentümer transparent, was zur Erfüllung von §652 BGB erforderlich ist. Ein schriftlicher Maklervertrag ist seit der Reform 2020 Pflicht (§656a BGB), auch beim Privatverkauf. Wer mündlich arbeitet, riskiert den Provisionsanspruch komplett.
Die Kausalität ist die häufigste Streitfrage. Der Käufer behauptet, er hätte das Objekt auch ohne Makler gefunden, etwa durch Zufall oder über einen anderen Kanal. In der Praxis dokumentierst du jeden Kontaktpunkt: Erstanfrage, Exposé-Versand, Besichtigung, Verhandlung. Ein gutes CRM und ein professionelles Kundenportal liefern diesen Nachweis lückenlos.
Verbunden mit der Maklererlaubnis nach §34c GewO und dem Bestellerprinzip bildet §652 BGB den rechtlichen Rahmen jedes Maklergeschäfts. Wer hier sauber arbeitet, sichert seine Provision dauerhaft ab – auch im Streitfall vor Gericht.