Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie über die fiktiven Kosten, die Wiederherstellung kosten würde – ergänzt um den Bodenrichtwert. Es ist die Methode der Wahl bei Objekten ohne ausreichende Vergleichsdaten.
Was Makler bei Sonderimmobilien wissen müssen
Bei einem Einfamilienhaus in einer kleinen Gemeinde ohne Vergleichsverkäufe oder bei einem Industriebau mit individueller Nutzung greift das Sachwertverfahren. Die Logik: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu bauen? Abzüglich Alterswertminderung über die Restnutzungsdauer ergibt sich der Gebäudesachwert.
Wichtig ist der Marktanpassungsfaktor. Er korrigiert die theoretischen Herstellungskosten zur realen Marktnachfrage. Bei Mehrfamilienhäusern in attraktiven Lagen liegt der Faktor oft bei 1,1 bis 1,3. Bei Sonderbauten in schwachen Lagen kann er auf 0,5 sinken – das ergibt einen Marktwert deutlich unter den Herstellungskosten.
Im Eigentümergespräch positionieren
Bei Eigentümern von Sonderimmobilien ist das Sachwertverfahren oft die einzige seriöse Bewertungsbasis. „Ihr Haus wurde 1980 für 800.000 DM gebaut – was ist es heute wert?" Die Sachwert-Logik gibt eine erste Annäherung, aber der Marktwert kann deutlich abweichen.
Wichtig im Gespräch: Die Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer sauber dokumentieren. Bei einem 1970er-Bau mit Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre ist die Restnutzungsdauer 25 Jahre – die Alterswertminderung liegt bei rund 70 %. Wer das im Eigentümergespräch nachvollziehbar erklären kann, schafft sofort Vertrauen und vermeidet unrealistische Preiserwartungen.