Der Bodenrichtwert ist die wichtigste Standardgröße für die Bewertung von Grund und Boden. Er wird vom Gutachterausschuss der jeweiligen Kommune ermittelt – auf Basis realer Notarverkäufe der vergangenen 1 bis 2 Jahre.
Was Makler über die Datenquellen wissen müssen
Bodenrichtwerte sind öffentlich zugänglich. In den meisten Bundesländern gibt es das BORIS-Portal mit interaktiven Karten. Wer einen Verkaufstermin vorbereitet, ruft den BRW für die Adresse ab und hat sofort eine erste Lageorientierung. „Der Bodenrichtwert hier liegt bei 850 €/m² – Ihre 400-m²-Parzelle hat einen Bodenwert von rund 340.000 €."
Wichtig ist die Differenz zur Realität. Der BRW gilt für ein typisches Grundstück in der Zone. Eckgrundstücke, Hanglagen, schlechter Zuschnitt oder erschwerte Erschließung können den realen Wert deutlich nach unten ziehen. Premium-Lagen innerhalb einer BRW-Zone bringen oft 10 bis 30 % mehr.
Im Eigentümergespräch nutzen
Bei der Erstbewertung ist der Bodenrichtwert der schnellste Einstieg. Im Sachwertverfahren ist er die Basis für den Bodenwertanteil. Im Vergleichswertverfahren dient er als Plausibilitätscheck. Wer als Makler die BRW-Daten griffbereit hat, wirkt im Erstgespräch sofort vorbereitet.
Eigentümer überschätzen oft den Bodenwert. Sie haben vor 30 Jahren für 200 DM/m² gekauft, der BRW liegt heute bei 800 €/m² – und sie glauben, der Wert sei „mindestens 1.500 €/m²". Wer ehrlich mit den realen Daten arbeitet, kann diese Erwartung einordnen. Mit der Grundstücksgröße und dem BRW lässt sich der Bodenwertanteil objektiv bestimmen – eine sachliche Grundlage für jedes Verhandlungsgespräch.