Der Vorvertrag bindet zwei Parteien rechtlich zum späteren Abschluss eines Kaufvertrags. Bei Immobilien ist er aufwendig und kommt nur in besonderen Konstellationen zum Einsatz.
Voraussetzungen und Form
Ein Vorvertrag über eine Immobilie ist nach Paragraf 311b BGB beurkundungsbedürftig. Er muss also vor dem Notar geschlossen werden – mit denselben Formalitäten wie der spätere Hauptvertrag. Damit entstehen zweimal Notarkosten, was den Vorvertrag teuer macht.
Inhaltlich muss der Vorvertrag bereits alle wesentlichen Punkte des Hauptvertrags enthalten: Vertragsparteien, Objekt, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten. Fehlen wesentliche Inhalte, ist der Vorvertrag unwirksam.
Anders als die Reservierungsvereinbarung bindet er rechtlich. Wer den Vorvertrag bricht, kann auf Abschluss verklagt werden – mit Vollstreckung in das vorgesehene Objekt.
Anwendungsfälle und Alternativen
Sinnvolle Anwendungen sind selten: Erbengemeinschaften, in denen ein Miteigentümer noch nicht zustimmt; bei wartenden Genehmigungen wie Sanierungserlaubnis oder Vorkaufsrechtsverzicht; bei langfristigen Bauträger-Abschlüssen.
In der Eigentümer-Beratung empfiehlst du den Vorvertrag selten. Häufiger ist eine kombinierte Lösung: Ein normaler Kaufvertrag mit aufschiebenden Bedingungen erreicht meist dasselbe Ergebnis mit weniger Aufwand. Der Notar fertigt einen Vertrag, der erst mit Erfüllung bestimmter Bedingungen wirksam wird.
Im Verkaufsgespräch zeigst du Substanz, wenn du diese Alternativen kennst und je nach Fall die richtige Form vorschlägst. Ein Vorvertrag aus reiner Unsicherheit ist meist überzogen – ein normaler Kaufvertrag mit klaren Bedingungen reicht in 90 Prozent der Fälle.