Die Beschlussfassung ist der formale Akt, mit dem die WEG ihre Entscheidungen trifft. Sie ist bindend für alle Eigentümer – auch für die, die dagegen gestimmt oder gar nicht teilgenommen haben.
Mehrheitserfordernisse
Die WEG-Reform 2020 hat viele Mehrheiten vereinfacht. Bauliche Veränderungen sind heute mit einfacher Mehrheit möglich, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Schwellen sind jedoch komplex und unterscheiden sich je nach Maßnahme.
Einfache Mehrheit reicht für: Beschlüsse zur laufenden Verwaltung, Genehmigung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Bestellung und Abberufung des Verwalters. Qualifizierte Mehrheit für: bauliche Veränderungen mit erheblichem Eingriff, Modernisierungen.
Allstimmigkeit ist nötig für Vereinbarungen, die von der Teilungserklärung abweichen – zum Beispiel Änderung der Kostenverteilungsschlüssel oder Sondernutzungsrechte.
Beschlüsse werden im Protokoll der Eigentümerversammlung festgehalten und im Beschlussbuch beim Verwalter geführt.
Beschlüsse und Kauf
Wer eine Eigentumswohnung kauft, übernimmt alle bestehenden Beschlüsse – auch solche, die noch nicht ausgeführt sind. Ein Beschluss über Dachsanierung mit Sonderumlage trifft den neuen Eigentümer ab Eintragung, falls die Umlage erst nach Übergabe fällig wird.
In der Eigentümer-Beratung erklärst du dem Verkäufer: Die Beschlussübersicht der letzten drei Jahre gehört in die Verkaufsmappe. Geplante oder gerade beschlossene Sanierungen müssen offengelegt werden – verschwiegene Beschlüsse können als arglistige Täuschung gewertet werden.
Im Verkaufsgespräch zeigst du Substanz, wenn du Käufern die Beschlusslage transparent vorlegst. Verbunden mit dem Verwaltervertrag und der Hausgeldübersicht ergibt sich ein vollständiges Bild der Eigentümergemeinschaft.
Anstehende Beschlüsse mit Sonderumlagen sollten im Kaufvertrag geregelt sein: Wer trägt welche Kosten, falls die Umlage zwischen Beurkundung und Übergabe fällig wird?