Die Bruttogeschossfläche ist die wichtigste Bezugsgröße im Baurecht und in der Sachwertbewertung. Sie summiert alle Geschossflächen eines Gebäudes inklusive Wänden, Treppen und Schächten – im Gegensatz zur reinen Wohnfläche.
Was Makler bei Bauplatz und Bestand wissen müssen
Bei Baulandgrundstücken ist die BGF die Schlüsselgröße. Über die Geschossflächenzahl im Bebauungsplan legt die Gemeinde fest, wie viel BGF auf einem Grundstück realisierbar ist. Eine GFZ von 0,8 bei 500 m² Grundstück erlaubt 400 m² Bruttogeschossfläche – verteilt auf ein oder mehrere Geschosse.
Im Bestand wird die BGF im Sachwertverfahren verwendet, um die Herstellungskosten zu kalkulieren. Bei einem Normalherstellungswert von 1.800 €/m² BGF und 200 m² BGF ergibt sich ein Rohbauwert von 360.000 €. Wer die BGF und die Normalherstellungskosten griffbereit hat, kann Eigentümern eine seriöse Erstbewertung liefern.
Im Verkaufsgespräch positionieren
Käufer verwechseln oft BGF und Wohnfläche – das führt zu Preisdiskussionen. Wer als Makler den Unterschied klar erklärt, schafft Verständnis. „Ihr Haus hat 220 m² Bruttogeschossfläche, davon sind 175 m² echte Wohnfläche nach WoFlV. Die Differenz sind Wände, Treppen und Nebenräume."
Bei Bauträger-Objekten ist das besonders wichtig: Manche werben mit „240 m² Wohnfläche", meinen aber BGF. Käufer, die nach Übergabe nur 190 m² Wohnfläche vorfinden, sind enttäuscht – und juristisch oft im Recht. Wer als Makler hier sauber arbeitet, schützt sich und seine Kunden vor späterem Streit. Eine genaue Aufschlüsselung in BGF, Wohnfläche und Nutzfläche gehört in jedes ernsthafte Exposé.