Die Geschossflächenzahl beschreibt, wie viel Bauvolumen auf einem Grundstück insgesamt entstehen darf. Sie ist die zweite zentrale Kennzahl aus dem Bebauungsplan neben der GRZ.
Berechnung und Stellhebel
Die GFZ wird als Dezimalwert angegeben. Eine GFZ von 0,8 auf einem 500-Quadratmeter-Grundstück erlaubt 400 Quadratmeter Vollgeschossfläche. Verteilt auf zwei Geschosse ergeben sich 200 Quadratmeter Grundfläche pro Etage – sofern die GRZ das zulässt.
Maßgeblich für die GFZ-Berechnung sind alle Vollgeschosse einschließlich Außenwände. Dach- und Kellergeschosse zählen nur dann, wenn sie nach Landesbauordnung als Vollgeschoss gelten. Diese Definition variiert je nach Bundesland und ist eine häufige Fehlerquelle bei der Grundstücksbewertung.
Bedeutung für die Vermarktung
Für Makler ist die GFZ entscheidend, wenn ein Grundstück Aufstockungs- oder Nachverdichtungspotenzial hat. Liegt die aktuelle Bebauung unter der zulässigen GFZ, gibt es eine Reserve – und damit ein Argument für den Kaufpreis.
In der Eigentümer-Beratung erklärst du die GFZ am besten am konkreten Beispiel: "Ihr Grundstück erlaubt rechnerisch noch 80 Quadratmeter mehr Wohnfläche – das macht es für Bauträger interessant." Das hebt den Wert vom reinen Bestandsobjekt zum Potenzialträger.
Im Vergleich zum Baufenster liefert die GFZ die quantitative, das Baufenster die geometrische Grenze. Beide gehören in jede saubere Grundstücksanalyse.