Der Liegenschaftszinssatz ist die zentrale Stellschraube im Ertragswertverfahren. Er beschreibt die Rendite, die Investoren am Markt für ein vergleichbares Objekt erwarten – und kapitalisiert die zukünftigen Erträge auf den heutigen Wert.
Was Makler im Investorengespräch wissen müssen
Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das Risikoprofil eines Marktsegments. Top-Lagen in München, Hamburg oder Berlin haben oft 3 bis 3,5 % – weil das Risiko gering und die Wertentwicklung stabil ist. Wohnimmobilien in mittleren Städten liegen bei 4 bis 5 %. Gewerbeobjekte in B-Lagen können 7 bis 9 % erreichen.
Im Gespräch mit Käufern hilft ein klarer Vergleichswert: „Hier üblich sind 4,5 % Liegenschaftszinssatz, bei Ihrem Reinertrag von 30.000 € ergibt das einen Ertragswert von rund 670.000 €." Solche Zahlen sind nachvollziehbar und schaffen Verhandlungsbasis.
Im Eigentümergespräch positionieren
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern wissen oft nicht, wie der Liegenschaftszinssatz ihren Marktwert beeinflusst. Ein Anstieg von 3,5 auf 4,5 % senkt den Wert um rund 22 % – bei gleichbleibender Miete. Das war 2022 bis 2024 sichtbar: Steigende Marktzinsen drückten die Immobilienpreise, weil Investoren höhere Renditen verlangten.
Wer das im Eigentümergespräch klar erklären kann, gewinnt sofort an Glaubwürdigkeit. „Vor 2 Jahren hätten wir Ihre Immobilie zu 700.000 € verkauft – heute sind realistisch 580.000 €, weil sich der Markt verschoben hat." Diese Ehrlichkeit ist Premium-Beratung. Sie schützt den Eigentümer vor monatelanger Vermarktung am Wunschpreis – und sichert dem Makler den Auftrag bei seriös denkenden Kunden.