Das Ertragswertverfahren ist die Standardmethode für Renditeobjekte. Es leitet den Wert einer Immobilie aus den zukünftigen Mieterträgen ab – im Gegensatz zum Vergleichswert, der auf realisierte Verkaufspreise schaut.
Was Makler bei Kapitalanlegern wissen müssen
Im Investorengespräch ist das Ertragswertverfahren der zentrale Maßstab. Käufer rechnen mit Brutto-Mietrendite und Cash-on-Cash-Return. Wer als Makler die Verfahrenslogik kennt, kann auf Augenhöhe verhandeln. Faustformel: Jahreskaltmiete x Multiplikator = Kaufpreis. Bei einem Multiplikator von 25 und 24.000 € Jahresmiete liegt der Marktpreis bei 600.000 €.
Wichtig ist die korrekte Trennung: Rohertrag ist die Bruttomiete, Reinertrag zieht Bewirtschaftungskosten ab. Banken und Investoren rechnen mit dem Reinertrag, viele Eigentümer mit der Bruttomiete – das führt zu Diskussionen über den fairen Preis.
Im Verkaufsgespräch positionieren
Bei Mehrfamilienhäusern sollte das Ertragswertverfahren die Basis jeder Verhandlung sein. Eigentümer denken oft in Quadratmeterpreisen, Investoren in Mietrenditen. Wer beide Sprachen spricht, kann zwischen den Welten vermitteln.
Praktisches Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 30.000 € Jahresmiete und Liegenschaftszinssatz von 4,5 % hat einen Ertragswert von rund 480.000 €. Eigentümer, die 600.000 € erwarten, müssen verstehen: Der Markt zahlt nicht mehr als der Ertrag rechtfertigt. Wer hier ehrlich berät, vermeidet monatelange Vermarktung ohne Ergebnis – und schützt den Eigentümer vor unrealistischen Erwartungen.