Der Reinertrag ist die zentrale Größe im Ertragswertverfahren. Er entsteht durch Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag und ist die Basis für die Kapitalisierung mit dem Liegenschaftszinssatz.
Was Makler bei der Bewertung wissen müssen
Im Investorengespräch ist der Reinertrag die wichtigste Kennzahl. Banken, professionelle Investoren und Gutachter rechnen auf dieser Basis. Eigentümer dagegen denken in Bruttomieten – das ist die häufigste Quelle für Preisdiskussionen bei Renditeobjekten.
Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit 40.000 € Jahresmiete, 25 % Bewirtschaftungskosten, also 30.000 € Reinertrag. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 % ergibt sich ein Ertragswert von 750.000 €. Eigentümer rechnen auf Basis der 40.000 € Bruttomiete und kommen mit Multiplikator 25 auf 1 Mio. € – die 250.000-€-Differenz erklärt der Reinertrag.
Im Verkaufsgespräch positionieren
Wer Eigentümern den Reinertrag transparent vorrechnet, schafft Akzeptanz für marktgerechte Preise. „Ihr Reinertrag liegt bei 30.000 € – mit dem örtlichen Liegenschaftszinssatz von 4 % ergibt das einen realistischen Marktwert von 750.000 €." Diese Aussage ist belastbar und entkräftet Wunschvorstellungen.
Wichtig: Bei sehr gut gepflegten oder modernen Objekten können die Bewirtschaftungskosten unter den Pauschalsätzen liegen. Bei alten oder problembehafteten Objekten oft darüber. Wer die individuelle Lage einschätzen kann, kommt zu realistischen Werten. Bei Bestandsimmobilien mit hohem Sanierungsbedarf gehört auch der zukünftige Aufwand in die Bewertung – sonst wirkt die Rechnung schöngerechnet. Investoren prüfen das immer und ziehen bei fehlender Transparenz oft 5 bis 10 % vom Preis ab.