Der Mietspiegel ist die wichtigste Referenz für die ortsübliche Vergleichsmiete. Er dient als Grundlage für Mieterhöhungen, gerichtliche Auseinandersetzungen und – wichtig für Makler – für die marktgerechte Bewertung von Renditeobjekten.
Was Makler im Mietergespräch wissen müssen
Bei der Vermarktung von vermieteten Mehrfamilienhäusern ist der Mietspiegel die Schlüsselfrage: „Liegt die aktuelle Miete unter, am oder über Marktniveau?" Liegt sie deutlich unter dem Mietspiegel, hat der Käufer Mieterhöhungspotenzial – das ist wertsteigernd. Liegt sie deutlich darüber, droht Rückgang bei Mieterwechsel.
Praktisch: Eine Wohnung mit 8 €/m² bei Mietspiegel 11 €/m² hat ein Erhöhungspotenzial von 3 €/m² pro Monat. Bei 80 m² macht das 240 € monatlich oder 2.880 € pro Jahr Mehrertrag. Über den Liegenschaftszinssatz kapitalisiert ergibt das einen Wertzuwachs von 50.000 bis 70.000 €.
Im Investorengespräch positionieren
Investoren fragen immer nach dem Mietspiegel-Vergleich. Wer als Makler die örtliche Mietspiegel-Spanne griffbereit hat, wirkt sofort vorbereitet. „Hier liegt der Mietspiegel zwischen 9,50 und 13,20 €/m², Ihre Bestandsmiete bei 8,80 €/m² – also unter Marktniveau."
Wichtig ist die Beachtung der Mietpreisbremse in regulierten Lagen. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wer das ignoriert, riskiert Rückforderungen. In der Ertragswertberechnung wird daher oft die regulierte Miete angesetzt, nicht die theoretisch mögliche – auch das gehört zur seriösen Marktwertanalyse.