Der Rohertrag ist die wichtigste Eingangsgröße für die Bewertung von Renditeobjekten. Er gibt die gesamten Jahresmieten an, bevor Bewirtschaftungskosten abgezogen werden – also die Bruttomieteinnahmen.
Was Makler im Investorengespräch wissen müssen
Im Erstgespräch mit Kapitalanlegern ist der Rohertrag die Standardgröße: „Welche Jahresmiete bringt das Objekt?" Daraus lassen sich erste Indikatoren wie Mietmultiplikator und Bruttorendite ableiten. Faustregel: Kaufpreis geteilt durch Jahresrohertrag ergibt den Multiplikator. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € und 25.000 € Rohertrag liegt der Multiplikator bei 20.
Wichtig ist die Mietartdefinition. Banken und Gutachter rechnen mit der nachhaltig erzielbaren Miete, nicht zwangsläufig mit der Bestandsmiete. Bei alten, unter Marktniveau liegenden Mietverträgen wird oft eine angepasste Marktmiete angesetzt – das kann den Rohertrag deutlich erhöhen und damit den Wert.
Im Eigentümergespräch positionieren
Eigentümer denken oft in Bruttomieten und merken nicht, dass Investoren in Nettogrößen rechnen. Wer als Makler den Unterschied erklärt, vermeidet späte Preisdiskussionen. „Ihre 30.000 € Jahresmiete sind die Bruttogröße – nach 25 % Bewirtschaftungskosten bleiben 22.500 € Reinertrag, daraus kalkuliert der Investor."
Bei der Aufbereitung der Verkaufsunterlagen gehört der Rohertrag prominent in das Exposé – inklusive Aufschlüsselung pro Wohneinheit und Bestandsdauer der Verträge. Investoren wollen wissen: Wer wohnt seit wann zu welcher Miete? Indizierte Mieten haben Spielraum, Sozialwohnungen weniger. Diese Transparenz beschleunigt den Verkaufsprozess deutlich – weil Käufer schon im ersten Kontakt eine belastbare Kalkulation machen können.