Das Wohnungsrecht ist die typische Belastung bei familiärer Vermögensübertragung. Eltern übertragen das Haus an die Kinder und behalten sich das Wohnungsrecht vor – sie können bis zum Tod im gewohnten Umfeld leben.
Inhalt und Grenzen
Für Makler bedeutet das: Du prüfst bei jeder Objekt-Akquise das Grundbuch. Wohnungsrechte stehen in Abteilung II als beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach §1093 BGB. Sie erlauben nur die Selbstnutzung – keine Vermietung, keine Untervermietung an Dritte.
Der Berechtigte trägt typischerweise die laufenden Kosten (Strom, Wasser, anteilig Hausgeld). Größere Instandhaltungen bleiben beim Eigentümer. Der Vertrag regelt das im Detail – ohne klare Regelung gilt die gesetzliche Auslegung.
Auswirkung auf Verkauf und Wert
Beim Verkauf bleibt das Wohnungsrecht bestehen. Der Käufer erwirbt Eigentum, aber das Recht des Bewohners bleibt unangetastet. Das schränkt die Käufergruppe stark ein. In der Praxis bleiben oft nur Familienangehörige oder spezialisierte Investoren als Käufer.
Die Wertminderung ist erheblich, aber geringer als beim Nießbrauch, da der Eigentümer immerhin Vermietungs- und Veräußerungsfreiheit für nicht bewohnte Bereiche behält. Bei einem 70-jährigen Wohnungsberechtigten und 200 Quadratmetern Wohnfläche kann der Abschlag bei 30 bis 50 Prozent des unbelasteten Verkehrswerts liegen.
Im Verkaufsgespräch erklärst du dem Eigentümer realistische Marktoptionen. Eine Ablösung gegen Einmalzahlung an den Berechtigten ist oft sinnvoller als der Verkauf mit Belastung – die Mehrwert-Erzielung ist meist höher. Bei der Wertermittlung beziehst du auch verwandte Rechte wie Reallast oder Dienstbarkeiten systematisch ein.