Die Reallast ist heute seltener anzutreffen als Wohnungs- oder Nutzungsrechte, kommt aber besonders in ländlichen Regionen und bei Familienverträgen vor. Sie verpflichtet jeden Eigentümer dauerhaft zu konkreten Leistungen.
Funktionsweise und typische Fälle
Für Makler bedeutet das: Du prüfst das Grundbuch auf Eintragungen in Abteilung II. Reallasten stehen dort als wiederkehrende Verpflichtungen, oft mit konkreter Bezifferung der Leistung. Klassisch sind monatliche Leibrenten an die Übergebergeneration im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.
In landwirtschaftlichen Kontexten gibt es noch historische Reallasten – Holz, Getreide, Pflegeleistungen. Diese werden meist mit der Zeit in Geldzahlungen umgewandelt oder abgelöst. Eine Reallast ist immer dinglich, sie bindet das Grundstück und damit jeden zukünftigen Eigentümer.
Auswirkungen auf den Verkauf
In der Wertermittlung berücksichtigst du die Reallast als Kapitalwert. Eine lebenslange Rente von 800 Euro monatlich an einen 75-jährigen Berechtigten entspricht etwa 70.000 bis 90.000 Euro Kapitalwert. Dieser Betrag mindert den Marktwert des Grundstücks direkt.
Im Verkaufsgespräch klärst du, ob die Reallast bestehen bleibt oder vor Verkauf abgelöst wird. Eine Ablösung ist oft sinnvoll, weil sie die Käufergruppe deutlich erweitert. Käufer scheuen langlaufende Verpflichtungen an Dritte – die Komplexität schreckt ab.
Wichtig: Bei Nichterbringung der Leistung kann der Berechtigte die Zwangsvollstreckung betreiben. Das macht die Reallast zu einer der stärksten Belastungen. Im Verbund mit anderen Rechten wie Nießbrauch oder Wohnungsrecht kann eine Immobilie schnell unverkäuflich werden. Eine systematische Grundbuch-Prüfung bei jeder Akquise schützt vor solchen Überraschungen am Notartermin.