Eine Käuferin entdeckt zwei Wochen nach Notar, dass die Ölheizung 32 Jahre alt ist und innerhalb von zwei Jahren ausgetauscht werden muss. Kosten: 25.000 Euro. Sie verklagt den Verkäufer, weil niemand sie darüber informiert hat. Solche Fälle nehmen 2026 zu, und sie landen bei dir auf dem Tisch.
Was das GEG seit 2024 wirklich vorschreibt
Das Gebäudeenergiegesetz hat seit 2024 klare Pflichten beim Eigentümerwechsel eingeführt. Für Bestandsimmobilien gilt konkret:
- Heizungsanlagen über 30 Jahre müssen getauscht werden (Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel). Frist: 2 Jahre nach Eigentumsübergang.
- Ungedämmte oberste Geschossdecken oder Dächer müssen nachgerüstet werden. Frist: 2 Jahre nach Übergabe.
- Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
Diese Pflichten gelten unabhängig davon, ob der Käufer davon wusste oder nicht. Wer kauft und nicht informiert wurde, hat je nach Kaufvertrags-Formulierung Anspruch auf Minderung oder Rückabwicklung.
Was du vom Verkäufer abfragen musst
Bevor du das Exposé schreibst, gehst du mit dem Verkäufer durch:
- Heizungsanlage: Baujahr, Energieträger, letztes Wartungsdatum. Originale Rechnungen oder Wartungsprotokolle anschauen.
- Dämmung: Dach, oberste Geschossdecke, Außenfassade, Kellerdecke. Wann jeweils gemacht, mit welchem Material, welche U-Werte (falls dokumentiert).
- Fenster: Baujahr, ein-, zwei- oder dreifach verglast.
- Modernisierungsmaßnahmen der letzten 20 Jahre, mit Rechnungen soweit verfügbar.
Das ist keine Kür. Wer hier oberflächlich bleibt, riskiert eine Haftung als Makler, mindestens eine Provisions-Rückforderung.
Was im Exposé offengelegt werden muss
Pflichtangaben nach GEG:
- Endenergiebedarf in kWh/m²a
- Energieeffizienzklasse
- Ausstellungsdatum des Energieausweises
- Wesentlicher Energieträger
Zusätzlich freiwillig, aber sinnvoll:
- Baujahr und Modell der Heizung. Wer das offenlegt, filtert Käufer heraus, die den Sanierungsaufwand nicht stemmen können.
- Bekannte Sanierungspflichten. Wenn das Dach ungedämmt ist, sag es. Im Gespräch verlierst du sonst die Glaubwürdigkeit.
- Geschätzte Sanierungskosten. Eine grobe Hausnummer ("für die Heizungsumstellung sind von 20.000 bis 28.000 Euro zu rechnen") schützt dich und den Verkäufer.
Wie du Verkäufer zu Transparenz bringst
Verkäufer wollen oft nicht über Mängel reden. Sie haben Angst, dass der Preis fällt. Deine Aufgabe ist, ihnen zu erklären:
"Wenn wir die Themen jetzt offen ansprechen, filtern wir die richtigen Käufer vor. Wenn wir sie verschweigen, springt der Käufer zwei Wochen nach Notar ab oder klagt, und dann haben wir alle ein Problem."
Das funktioniert in 9 von 10 Fällen. Wer trotzdem auf Verschweigen besteht, ist nicht dein Auftraggeber, sondern dein nächstes Haftungsrisiko.
Die Sanierungs-Vereinbarung im Kaufvertrag
Wenn das Haus klar sanierungsbedürftig ist, gehört eine konkrete Vereinbarung in den Kaufvertrag:
- Welche Sanierungspflichten der Käufer kennt.
- Welche Maßnahmen der Verkäufer noch übernimmt (selten, aber möglich).
- Wer welche Kosten trägt, falls Förderprogramme einspringen.
Lass das den Notar formulieren. Du als Makler stellst nur sicher, dass die Themen vor der Beurkundung auf dem Tisch sind.
Was Portalist dabei macht
In Portalist können Verkäufer alle relevanten Dokumente (Energieausweis, Heizungs-Wartungsprotokoll, Modernisierungsrechnungen, Sanierungsempfehlungen) einmalig hochladen. Käufer sehen sie dann im eigenen Portal-Zugang. Du als Makler hast einen sauberen Audit-Trail, was wem wann gezeigt wurde. Das ist im Streitfall bares Geld wert.
