Käufer entscheiden in unter zwei Sekunden, ob sie auf dein Exposé klicken oder weiterscrollen. Diese zwei Sekunden gehören dem Titelbild. Wer dort verliert, hat verloren, egal wie gut der Text dahinter ist.
Was 2026 als Foto nicht mehr funktioniert
Drei Fehler, die ich noch wöchentlich in fremden Inseraten sehe:
Weitwinkel-Räume. Ein 20-Quadratmeter-Wohnzimmer sieht mit Fisheye-Effekt aus wie 35. Käufer kommen zur Besichtigung, sind enttäuscht, springen ab. Du verlierst Zeit und Vertrauen.
Stockfotos vom Lifestyle. Eine glückliche Familie mit Kaffee vor unscharfem Hintergrund. Niemand glaubt, dass das die echten Eigentümer sind. Filter sind okay, Inszenierung ist okay, aber keine offensichtlich gestellten Werbebilder.
Bilder vom unaufgeräumten Zustand. Wäschekörbe, persönliche Fotos an der Wand, Spülbecken voller Geschirr. Das macht das Foto sofort billig.
Was 2026 wirklich funktioniert
Echte Räume in gutem Licht. Helle Stunden zwischen 10 und 16 Uhr, möglichst Sonnenseite. Im Winter brauchst du einen Tag, an dem nicht alles grau ist. Lieber zwei Wochen warten als ein schlechtes Bild aufnehmen.
Realistische Perspektiven. 24mm-Äquivalent ist die Obergrenze. Alles Weitwinkligere wirkt manipuliert.
Aufgeräumt, aber bewohnt. Persönliche Fotos runter, Wäsche weg, Tische frei, aber nicht so steril, dass es wie ein Showroom wirkt. Eine Vase mit Blumen, ein offenes Buch auf dem Sofa, ein gefüllter Wasserkocher. Das macht die Räume wohnlich.
Reihenfolge der Bilder strategisch. Käufer sehen die ersten fünf Bilder in 90 Prozent der Fälle, danach klicken die meisten weg. Diese fünf müssen sitzen:
- Außenansicht aus dem besten Winkel.
- Wohnzimmer oder Hauptraum.
- Küche.
- Hauptbadezimmer.
- Schlafzimmer oder bester Aussichtspunkt.
Garten, Keller und Nebenräume kommen danach.
Profi-Fotografie: lohnt sich das?
Bei einem Objekt unter 350.000 Euro Verkaufspreis: nicht zwingend. Mit einem aktuellen Smartphone (iPhone 15 Pro aufwärts, Pixel 8 Pro) bekommst du ordentliche Ergebnisse, wenn du das Licht beherrschst.
Ab 500.000 Euro: ja, definitiv. Ein guter Architekturfotograf kostet von 400 bis 800 Euro für ein Haus. Im Verhältnis zur Provision ist das nichts, und du verkaufst schneller, oft sogar zu höherem Preis.
Drohnenaufnahmen
Pflicht bei freistehenden Häusern, bei Gärten ab 400 Quadratmeter und bei Aussichtslagen. Bei Wohnungen in höheren Etagen optional.
Was zu beachten ist:
- Drohnen-Erlaubnis prüfen. Im Stuttgarter Kessel gibt es Flugbeschränkungen, in vielen Wohngebieten auch.
- Nachbarschaft auf den Bildern erkennbar? Dann brauchst du formal ein Einverständnis. Praktisch einfacher: nur das eigene Objekt zeigen, Nachbarhäuser am Rand verpixeln oder aussparen.
- Höhe variieren. Standard sind 30 bis 50 Meter. Höher wird die Lage abstrakt, niedriger wirkt es wie eine Webcam.
Bildbearbeitung: was erlaubt ist
Erlaubt und sinnvoll: Belichtung ausgleichen, Weißabgleich korrigieren, Verzerrungen begradigen, damit vertikale Linien gerade stehen, sowie Sensorstaub und Müll am Boden retuschieren.
Nicht erlaubt: persönliche Gegenstände wegretuschieren, die tatsächlich vorhanden sind, Wände, Türen oder Räume hinzufügen oder verändern, Außenflächen begrünen, die es nicht sind, und KI-generierte Inneneinrichtung (Virtual Staging) ohne klare Kennzeichnung verwenden.
Was du kennzeichnen musst, wenn du es nutzt: Virtual Staging (zum Beispiel mit dem Hinweis "Visualisierung möblierte Variante") und Drohnenaufnahmen über fremden Grundstücken.
Was Portalist dabei macht
In Portalist sehen Käufer im eigenen Portal-Zugang neben den Exposé-Bildern auch ein zweites Set: Live-Detailfotos aus der Besichtigung, den Originalzustand bestimmter Räume, ehrliche Mängeldokumentation. So filterst du Käufer schon vor dem Notartermin nach realistischen Erwartungen, und sparst dir die Reklamation hinterher.
