Drei Geschwister erben das Elternhaus. Einer will sofort verkaufen, eine will halten, der dritte ist unentschieden. Wenn du als Makler in so eine Konstellation rein gerufen wirst, musst du wissen: Das ist kein normaler Verkauf. Du moderierst eine Familie, die gerade jemanden verloren hat.
Was Erbengemeinschaft rechtlich bedeutet
Eine Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Das heißt: Das Haus gehört nicht jedem zu einem Drittel, sondern allen gemeinsam. Für jede Verfügung – auch den Verkauf – brauchst du grundsätzlich alle Unterschriften.
Praktisch bedeutet das:
- Du brauchst einen Erbschein oder ein notariell beglaubigtes Testament als Nachweis.
- Du brauchst die schriftliche Zustimmung jedes einzelnen Miterben zum Verkauf.
- Wenn einer blockiert, kann theoretisch eine Teilungsversteigerung kommen – das willst du als Makler unbedingt vermeiden, weil die Erlöse meist 20% unter Marktwert liegen.
Wer ist eigentlich dein Auftraggeber
Das ist die heikelste Frage. Im Idealfall ist es die Erbengemeinschaft als Ganzes – vertreten durch alle Miterben. Wenn nur einer den Vertrag mit dir unterschreibt, hast du formal keinen rechtssicheren Maklervertrag, der gegen die anderen wirkt.
Was du brauchst:
- Maklervertrag von allen Miterben unterschrieben – auch denen, die nur halbherzig zustimmen.
- Klare Vertretungsregelung: Wer kommuniziert mit dir? Bevollmächtigte Person + Vollmacht der anderen.
- Einigung über die Preisuntergrenze schriftlich vor Vermarktungsstart.
Spar dir die Mühe nicht. Wenn nach drei Monaten Verhandlung einer „doch nicht so" sagt, hast du ohne sauberen Auftrag nichts in der Hand.
Was du beim Familien-Gespräch beachten musst
Du sitzt mit drei Menschen am Tisch, die gerade getrauert haben. Erfolgreicher Makler-Approach hier:
Erst zuhören, dann strukturieren. Frag, was den einzelnen wichtig ist. Häufig sind das nicht die Zahlen, sondern Erinnerungen – „der Garten meines Vaters", „die Bibliothek meiner Mutter". Wer das übergeht, verliert die emotionale Erlaubnis zu verkaufen.
Trenne emotionale und finanzielle Diskussion. Setz dafür zwei Termine an, nicht einen. Im ersten klärt ihr, ob überhaupt verkauft werden soll. Im zweiten, zu welchem Preis und wie.
Der Bremser ist meistens nicht der Schwierige. Oft will derjenige, der bremst, eigentlich nur Anerkennung für seine Trauer. Wer den Bremser angreift, verbrennt den Auftrag.
Wenn einer blockiert
Wenn nach mehreren Gesprächen einer hart bei Nein bleibt, hast du drei Optionen:
- Auskauf eines Miterben. Die anderen kaufen den Anteil des Bremsers – häufig zu einem leicht erhöhten Preis. Das löst meistens den Knoten.
- Übergangslösung Vermietung. Wer halten will, vermietet erst, alle stimmen einer Bewertung in 2 Jahren zu. Praktikabel, aber selten der finale Plan.
- Teilungsversteigerung als letztes Mittel. Das ist die nukleare Option. Die einzige Partei, die dabei gewinnt, sind Schnäppchenjäger im Versteigerungstermin.
Empfiehl Option 1 oder 2, niemals Option 3.
Was steuerlich relevant ist
Erbengemeinschaften zahlen keine Spekulationssteuer, wenn der Erblasser das Haus mehr als 10 Jahre selbst besessen hat oder es bis zum Tod selbst genutzt wurde. Das ist meistens der Fall – aber check es vor Vertragsabschluss, denn die Steuerfrage kann zur Deal-Breaker werden.
Was Portalist dabei macht
Im Portalist-Endkundenportal kannst du einer Erbengemeinschaft einen geteilten Zugang einrichten – alle Miterben sehen denselben Stand: Vermarktung, Anfragen, Termine, Engagement-Daten. Niemand kann sich später beschweren, „nicht informiert" worden zu sein. Das schützt dich und entschärft Familiendynamiken.
