Drei Geschwister erben das Elternhaus. Einer will sofort verkaufen, eine will halten, der dritte ist unentschieden. Wenn du als Makler in so eine Konstellation gerufen wirst, musst du wissen: Das ist kein normaler Verkauf. Du moderierst eine Familie, die gerade jemanden verloren hat.
Was Erbengemeinschaft rechtlich bedeutet
Eine Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Das heißt: Das Haus gehört nicht jedem zu einem Drittel, sondern allen gemeinsam. Für jede Verfügung, auch den Verkauf, brauchst du grundsätzlich alle Unterschriften.
Praktisch bedeutet das:
- Du brauchst einen Erbschein oder ein notariell beglaubigtes Testament als Nachweis.
- Du brauchst die schriftliche Zustimmung jedes einzelnen Miterben zum Verkauf.
- Wenn einer blockiert, kann theoretisch eine Teilungsversteigerung kommen. Die Erlöse liegen dann meist 20% unter Marktwert, also ein Ergebnis, das niemanden glücklich macht.
Wer ist eigentlich dein Auftraggeber
Das ist die heikelste Frage. Im Idealfall ist es die Erbengemeinschaft als Ganzes, vertreten durch alle Miterben. Wenn nur einer den Vertrag mit dir unterschreibt, hast du formal keinen rechtssicheren Maklervertrag, der gegen die anderen wirkt.
Was du brauchst:
- Maklervertrag von allen Miterben unterschrieben, auch von denen, die nur halbherzig zustimmen.
- Klare Vertretungsregelung: Wer kommuniziert mit dir? Eine bevollmächtigte Person plus Vollmacht der anderen.
- Einigung über die Preisuntergrenze schriftlich vor Vermarktungsstart.
Spar dir die Mühe nicht. Wenn nach drei Monaten Verhandlung einer „doch nicht so" sagt, hast du ohne sauberen Auftrag nichts in der Hand.
Was du beim Familien-Gespräch beachten musst
Du sitzt mit drei Menschen am Tisch, die gerade getrauert haben. Was hier funktioniert:
Erst zuhören, dann strukturieren. Frag, was den einzelnen wichtig ist. Häufig sind das keine Zahlen, sondern Erinnerungen: „der Garten meines Vaters", „die Bibliothek meiner Mutter". Wer das übergeht, verliert die emotionale Erlaubnis zu verkaufen.
Trenne emotionale und finanzielle Diskussion. Setz dafür zwei Termine an, nicht einen. Im ersten klärt ihr, ob überhaupt verkauft werden soll. Im zweiten, zu welchem Preis und wie.
Der Bremser ist meistens nicht der Schwierige. Oft will derjenige, der bremst, eigentlich nur Anerkennung für seine Trauer. Wer ihn angreift, verbrennt den Auftrag.
Wenn einer blockiert
Wenn nach mehreren Gesprächen einer hart bei Nein bleibt, gibt es drei Optionen:
- Auskauf eines Miterben. Die anderen kaufen den Anteil des Bremsers, häufig zu einem leicht erhöhten Preis. Das löst meistens den Knoten.
- Übergangslösung Vermietung. Wer halten will, vermietet erst, und alle stimmen einer Neubewertung in zwei Jahren zu. Praktikabel, aber selten der finale Plan.
- Teilungsversteigerung als letztes Mittel. Die einzige Partei, die dabei gewinnt, sind Schnäppchenjäger im Versteigerungstermin.
Empfiehl Option 1 oder 2, niemals Option 3.
Was steuerlich relevant ist
Erbengemeinschaften zahlen keine Spekulationssteuer, wenn der Erblasser das Haus mehr als 10 Jahre selbst besessen hat oder es bis zum Tod selbst genutzt wurde. Das ist meistens der Fall. Check es trotzdem vor Vertragsabschluss, denn die Steuerfrage kann den Deal kippen.
Was Portalist dabei macht
Im Portalist-Endkundenportal kannst du einer Erbengemeinschaft einen geteilten Zugang einrichten. Alle Miterben sehen denselben Stand: Vermarktung, Anfragen, Termine, Engagement-Daten. Niemand kann sich später beschweren, nicht informiert worden zu sein. Das schützt dich und nimmt Familiendynamiken einiges an Zündstoff.
