Eine F-Klasse im Energieausweis schreckt Käufer ab. Eine G-Klasse ist für viele direkt ein No-Go. Dabei gibt es bei den meisten Bestandshäusern gar keinen Grund zur Panik – wenn du als Makler verständlich erklärst, was die Buchstaben wirklich bedeuten.
Was die Energieklassen tatsächlich aussagen
Die Klassen A+ bis H beziehen sich auf den Endenergiebedarf in kWh pro Quadratmeter und Jahr. Klingt technisch, ist es auch. Für Käufer übersetzt:
- A+ bis B: Neubau-Standard oder energetisch saniert. Sehr niedrige Heizkosten.
- C bis D: Solide Bestandsbauten, oft 80er und 90er Jahre mit Teil-Modernisierungen.
- E bis F: Klassischer Altbau, oft mit alter Gasheizung und einfacher Verglasung.
- G bis H: Sanierungsbedürftig. Hohe Heizkosten, in vielen Fällen mittelfristig Modernisierungspflicht.
Die meisten Bestandsobjekte in deutschen Innenstädten – auch in Stuttgart – liegen zwischen D und F. Das ist nicht ungewöhnlich. Es ist die Realität für 70% des Marktes.
Wie du Käufern die Werte plausibel machst
Die wichtigste Übersetzung ist die in Euro. Statt „Klasse F" sagst du:
„Bei Ihrem Heizverhalten und aktuellen Energiepreisen rechnen Sie mit etwa 2.400 Euro Heizkosten pro Jahr für dieses Haus. Bei einem energetisch sanierten Vergleichsobjekt wären das etwa 1.100 Euro – also rund 110 Euro pro Monat mehr."
Das macht den Unterschied greifbar. Dann setzt du das in Relation zum Kaufpreis. Wenn das schwächere Objekt 80.000 Euro günstiger ist, hat der Käufer den Mehrpreis für die Heizkosten in 60 Jahren raus. So entspannt sich die Diskussion meist von selbst.
Die Sanierungspflicht-Frage
Seit dem GEG 2024 gibt es Sanierungspflichten – aber nur in bestimmten Fällen. Du musst als Makler die Eckpfeiler kennen:
- Beim Eigentümerwechsel muss innerhalb von 2 Jahren auf neue Heizung umgestellt werden, wenn die alte Heizung 30+ Jahre alt ist (Ausnahmen: Niedertemperatur und Brennwert).
- Oberste Geschossdecke und Dach müssen gedämmt werden, wenn ungedämmt – innerhalb von 2 Jahren nach Übergabe.
- Heizungsrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein.
Das sind oft Investitionen zwischen 8.000 und 25.000 Euro – wichtig zu wissen, damit der Käufer nicht nach Einzug überrascht wird.
Was du im Exposé reinschreiben solltest
Statt nur die Klasse anzugeben, schreibst du den Endenergiebedarf in kWh/m²a aus, das Ausstellungsdatum des Ausweises und welcher Energieträger genutzt wird. Das ist seit GEG ohnehin Pflicht in Inseraten – wer's vergisst, riskiert ein Bußgeld.
Dazu schreibst du eine Zeile zur Praxis: „Heizkosten 2025 laut Eigentümer: 2.350 Euro für die gesamte Wohnfläche." Das ist transparent und filtert die Interessenten vor, die mit einer Klasse F nicht klarkommen.
Was Portalist dabei macht
Im Endkundenportal können Käufer alle relevanten Dokumente – Energieausweis, GEG-Hinweise, Heizkostenabrechnung der letzten Jahre – an einem Ort einsehen. Das schafft Transparenz vor der Besichtigung und vermeidet das „Habe ich nicht gewusst"-Drama nach Vertragsabschluss.
