Ein Exposé ist keine Imagebroschüre. Es ist ein Dokument mit handfesten Rechtspflichten – und wer die ignoriert, riskiert Abmahnungen, Haftung oder einen geplatzten Verkauf. Hier ist, was wirklich rein muss.
Was das Gesetz tatsächlich vorschreibt
Die wichtigste Rechtsgrundlage ist die Energieeinsparverordnung, heute eingebettet ins Gebäudeenergiegesetz (GEG). Sobald du eine Immobilie inserierst, bist du verpflichtet, bestimmte Energiekennwerte aus dem Energieausweis im Exposé anzugeben. Das gilt für jedes öffentliche Inserat – nicht erst beim Notartermin.
Konkret müssen folgende Angaben aus dem Energieausweis sichtbar sein:
- Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
- Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a)
- Wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr des Gebäudes und der Heizungsanlage (beim Verbrauchsausweis)
Das klingt nach Bürokratie – ist es auch. Aber Verstöße können teuer werden. Ordnungswidrigkeiten bis 15.000 Euro sind möglich, wenn der Energieausweis gar nicht vorliegt oder die Angaben im Inserat fehlen.
Pflichtangaben nach der Makler- und Bauträgerverordnung
Die MaBV ist hier weniger relevant für den Inhalt des Exposés selbst – sie regelt vor allem Verwahrpflichten und Buchführung. Aber in Kombination mit dem Fernabsatzrecht und dem BGB gibt es klare Anforderungen an vorvertragliche Informationen.
Was muss ein Makler dem Interessenten vor oder bei Vertragsschluss mitteilen? Im Wesentlichen:
- Vollständige Identität des Anbieters (Name, Anschrift, Telefonnummer)
- Höhe und Fälligkeit der Maklerprovision, inklusive ob Außenprovision anfällt
- Wesentliche Eigenschaften der Immobilie – Fläche, Lage, Baujahr, Zustand
- Bestehende Belastungen, die dem Makler bekannt sind (Rechte Dritter, Dienstbarkeiten etc.)
Die Provision muss klar kommuniziert werden. Seit der Provisionsregelung 2020 gilt beim Verkauf an Verbraucher: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Das sollte im Exposé unmissverständlich stehen.
Was du rechtlich angeben musst, aber oft vergisst
Neben Energie und Provision gibt es eine Reihe von Angaben, die im Alltag gern übersehen werden – obwohl sie Pflicht oder zumindest dringend ratsam sind.
Wohnfläche: Die angegebene Wohnfläche muss verlässlich sein. Ist sie nachweislich falsch, kann der Käufer Minderung oder Rücktritt geltend machen. Wenn du Unsicherheit hast, benenne sie – "laut Grundriss" oder "nach Auskunft des Eigentümers" hilft, Haftungsrisiken zu reduzieren.
Baujahr: Keine gesetzliche Pflicht im Inserat, aber faktisch unverzichtbar. Ein fehlendes Baujahr führt zu Rückfragen, Misstrauen und Zeitverlust.
Grundbuchliche Belastungen: Du musst nicht jede Grundschuld aufführen, aber bekannte Rechte Dritter – Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte – gehören kommuniziert. Wer hier schweigt und der Käufer findet es später heraus, hat ein Problem.
WEG-Angaben bei Eigentumswohnungen: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, aktuelle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft – nicht gesetzlich vorgeschrieben im Exposé, aber käuferseitig erwartet und bei Weglassen haftungsrelevant.
Was ein gutes Exposé vom Pflichtprogramm unterscheidet
Rechtlich sauber zu sein reicht nicht. Ein Exposé, das nur das Nötigste liefert, verliert gegen eins, das Käufer wirklich abholt.
Der Grundriss ist dabei unterschätzt. Viele Käufer entscheiden allein auf Basis des Grundrisses, ob sie überhaupt besichtigen wollen. Ein pixeliger Scan reicht nicht – ein sauberer, maßstabsgetreuer Plan ist Standard.
Fotos entscheiden den ersten Eindruck. Aber das ist ein eigenes Thema. Hier geht es um Inhalt: Was stehst du im Text?
Die Lagebeschreibung ist oft zu kurz. "Zentrale Lage" sagt nichts. Was hat das Viertel? Schulen, ÖPNV, Infrastruktur, Charakter – wer hier konkret ist, spricht echte Kaufmotive an.
Die Objektbeschreibung sollte Zustand, Ausstattung und Besonderheiten nennen, ohne zu beschönigen. Überschwängliche Adjektive wirken unglaubwürdig. Sachlichkeit schafft Vertrauen.
Das Baujahr der Heizungsanlage gehört rein – gerade jetzt, wo Käufer sensibel auf GEG und Sanierungspflichten reagieren. Wer transparent ist, spart sich Nachverhandlungen.
Typische Fehler, die ich immer wieder sehe
Nach Jahren in der Praxis gibt es ein paar Fehler, die sich hartnäckig halten:
Energieausweis fehlt oder ist abgelaufen. Energieausweise haben zehn Jahre Gültigkeit. Ein abgelaufener Ausweis ist kein gültiger Ausweis. Das Exposé mit veraltetem Kennwert ist ein Problem.
Provision ist unklar formuliert. "Provision nach Vereinbarung" reicht nicht. Prozentsatz, Berechnungsbasis und wer zahlt – das muss klar sein.
Wohnfläche und Nutzfläche werden vermischt. Kellerräume, Terrassen oder nicht ausgebaute Dachgeschosse gehören nicht in die Wohnfläche. Wenn doch, bitte transparent kennzeichnen.
Keine Angabe zum Sanierungsstand. Gerade Altbauten brauchen eine klare Darstellung: Was wurde wann gemacht? Dach, Heizung, Fenster, Fassade. Wer das weglässt, bekommt die Fragen spätestens bei der Besichtigung.
Wie Transparenz im Prozess den Unterschied macht
Ein vollständiges, rechtlich sauberes Exposé ist der erste Vertrauensanker – aber nicht der letzte. Käufer und Verkäufer wollen den gesamten Prozess nachvollziehen können: Was liegt vor, was fehlt noch, wann geht es weiter.
Wenn du alle relevanten Unterlagen an einem Ort sammelst und Interessenten gezielt Zugang gibst, sparst du dir endlose E-Mail-Ketten. Mit dem Datei-Upload in Portalist lässt sich das sauber abbilden: Dokumente zentral bereitstellen, Zugänge kontrollieren, Nachfragen reduzieren.
Das Exposé ist der Einstieg. Was danach kommt – Besichtigung, Unterlagenprüfung, Kaufabwicklung – entscheidet darüber, ob der Verkauf reibungslos läuft oder nicht. Mit einer digitalen Kaufabwicklung behältst du den Überblick und gibst allen Beteiligten die Transparenz, die sie sich wünschen.
Ein Exposé, das alle Pflichtangaben enthält und darüber hinaus echten Mehrwert liefert, ist kein Aufwand – es ist der schnellste Weg zu einem qualifizierten Käufer.
