Notar, Grundbuch, Beglaubigungen – beim Immobilienkauf fallen Kosten an, die viele Käufer erst kurz vor Vertragsschluss zur Kenntnis nehmen. Das führt zu Überraschungen, zu Stress und manchmal zu schlechten Stimmungen direkt vor dem Ziel. Als Makler kannst du das verhindern – wenn du das Thema früh und klar ansprichst.
Was Notarkosten überhaupt sind
Beim Immobilienkauf ist der Notar Pflicht. Kein beurkundeter Kaufvertrag, kein rechtswirksamer Eigentumsübergang. Der Notar beurkundet den Vertrag, koordiniert die Kaufpreiszahlung über das Anderkonto (wenn vereinbart), beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und stellt anschließend den Eigentumsübergang fest.
All das kostet. Die Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das die Gebühren nach dem Kaufpreis staffelt. Freie Preisverhandlung gibt es nicht – der Notar ist an den Gebührentarif gebunden.
Als grober Richtwert gilt: Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das zwischen 6.000 und 8.000 Euro.
Wer zahlt – Käufer oder Verkäufer?
Die kurze Antwort: überwiegend der Käufer.
Das ist in Deutschland gelebte Praxis und entspricht auch der gesetzlichen Erwartung. Der Käufer beauftragt wirtschaftlich gesehen den Notar, weil er das Eigentum erwerben will. Die Hauptposition – Beurkundung des Kaufvertrags – trägt deshalb der Käufer.
Konkret aufgeteilt sieht das in der Regel so aus:
Käufer trägt:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Grunderwerbsteuer (technisch kein Notarposten, aber zum selben Zeitpunkt fällig)
Verkäufer trägt:
- Löschung bestehender Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden)
- Löschung von Dienstbarkeiten, sofern vereinbart
Die Löschungskosten beim Verkäufer werden oft unterschätzt. Wer sein Haus einst mit einer Grundschuld von 300.000 Euro belastet hat, zahlt für die Löschung je nach Restbetrag und Aufwand mehrere hundert Euro. Das ist kein Drama, sollte aber eingeplant sein.
Die einzelnen Kostenpositionen im Überblick
Es lohnt sich, das für Käufer einmal aufzudröseln, damit niemand nach dem Notartermin mit einer unerwarteten Rechnung konfrontiert wird.
Beurkundungsgebühr: Die größte Position. Sie richtet sich nach dem Kaufpreis und wird auf Basis des GNotKG berechnet. Bei 400.000 Euro Kaufpreis liegt sie bei rund 1.900 Euro (einfacher Gebührensatz), wird aber in der Regel mit dem 2,0-fachen Satz berechnet, also rund 3.800 Euro.
Grundbuchgebühren: Die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung kosten je nach Kaufpreis weitere 300 bis 800 Euro.
Finanzierungskosten: Wer eine Grundschuld bestellen lässt (weil er finanziert), zahlt dafür nochmals rund 0,5 Prozent des Grundschuldbetrags. Das übernimmt zwar technisch die Bank, wälzt es aber in der Finanzierungsplanung auf den Käufer ab.
Vollzugsgebühren, Auslagen, Mehrwertsteuer: Der Notar erhebt auch für den laufenden Vollzug (Anfragen beim Grundbuchamt, Mitteilungen an Behörden) Gebühren und Auslagen. Dazu kommt 19 Prozent Mehrwertsteuer auf die Notargebühren.
Zusammen kommt man bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro mit Finanzierung schnell auf 4.500 bis 6.000 Euro reine Notar- und Grundbuchkosten – ohne Grunderwerbsteuer.
Der häufigste Fehler: Nebenkosten nicht kommunizieren
In meiner täglichen Arbeit erlebe ich, dass viele Käufer die Gesamtnebenkosten massiv unterschätzen. Sie rechnen mit dem Kaufpreis, addieren mental die Maklerprovision – und vergessen Notarkosten, Grunderwerbsteuer und eventuelle Finanzierungsnebenkosten.
Das Ergebnis: kurz vor Vertragsschluss kippt die Stimmung, weil plötzlich 15.000 Euro mehr auf dem Tisch liegen als erwartet. Das ist keine Frage der Transparenz beim Notar – der erklärt alles korrekt. Es ist eine Frage des Timings.
Als Makler ist es dein Job, diese Zahlen frühzeitig zu nennen. Nicht vage, sondern konkret. Sag beim Erstgespräch: "Bei diesem Kaufpreis rechne mit rund 12 bis 14 Prozent Erwerbsnebenkosten oben drauf." Das schützt alle Seiten.
Was Käufer oft fragen – und wie du antwortest
"Kann man die Notarkosten verhandeln?" Nein. Der Notar ist gesetzlich an seine Gebührenordnung gebunden. Es gibt keine Rabatte, keine Verhandlung.
"Wer wählt den Notar aus?" In der Praxis schlägt meist der Käufer den Notar vor, weil er den größten Teil der Kosten trägt. Der Verkäufer kann widersprechen, aber selten gibt es dafür Anlass. Als Makler hast du meistens Notare, mit denen du gut zusammenarbeitest – das ist ein echter Mehrwert, den du anbieten kannst.
"Wann sind die Notarkosten fällig?" Nicht sofort nach dem Notartermin. Der Notar stellt seine Rechnung in der Regel nach vollzogener Eigentumsumschreibung – also Wochen bis Monate nach der Beurkundung. Das kann Käufer überraschen, ist aber kein Zahlungsziel, das man beliebig hinauszögern sollte.
"Was kostet das Anderkonto?" Wenn die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto abgewickelt wird – was heute seltener ist – entstehen zusätzliche Gebühren (sogenannte Verwahrgebühren). Üblicher ist die direkte Zahlung zwischen Käufer und Verkäufer nach Freigabe durch den Notar.
Was der Verkäufer konkret einplanen sollte
Verkäufer gehen oft davon aus, dass sie mit dem Notar nichts zu tun haben. Das stimmt nur bedingt. Wer eine laufende Finanzierung abgelöst hat oder ein Darlehen noch nicht vollständig getilgt hat, braucht eine Löschungsbewilligung der Bank. Die Bank stellt diese aus – aber das kostet Zeit und manchmal auch Geld.
Außerdem gilt: Wenn im Kaufvertrag vereinbart ist, dass Lasten gelöscht werden (Wohnrecht, Nießbrauch, Grunddienstbarkeit), trägt der Verkäufer die Löschungskosten. Das sollte vor dem Notartermin klar sein, nicht danach.
Prozesstransparenz als Serviceleistung
Der Notartermin ist für viele Käufer und Verkäufer ein Moment hoher Aufregung. Zahlen, Paragrafen, Unterschriften – alles auf einmal. Was Klienten in dieser Phase brauchen, ist das Gefühl, dass nichts Unerwartetes kommt.
Das lässt sich gut vorbereiten. Wer seinen Käufern und Verkäufern vorab eine strukturierte Übersicht gibt – wer zahlt was, was passiert wann, welche Dokumente braucht der Notar – macht seinen Job spürbar besser als der Durchschnitt. Portalist bietet dafür mit der digitalen Kaufabwicklung einen konkreten Rahmen: Alle Beteiligten sehen den aktuellen Stand, offene Punkte und was als nächstes passiert – ohne dass du für jede Frage ans Telefon musst.
Das ist kein Komfort-Feature. Es ist professioneller Standard.
