Die Bewirtschaftungskosten sind die nicht umlagefähigen laufenden Kosten einer Immobilie. Sie reduzieren den Rohertrag zum Reinertrag – und damit den Ertragswert.
Was Makler bei Renditeobjekten wissen müssen
Bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern sind die Bewirtschaftungskosten oft der Punkt, bei dem Eigentümer und Käufer auseinanderlaufen. Eigentümer rechnen mit dem Rohertrag, Käufer und Banken mit dem Reinertrag. Faustregel: 20 bis 30 % Abzug vom Rohertrag.
Bei einer Jahresmiete von 60.000 € bleiben nach 25 % Bewirtschaftungskosten 45.000 € Reinertrag. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,5 % ergibt das einen Ertragswert von rund 1 Mio. €. Der Eigentümer denkt vielleicht an 1,3 Mio. € auf Basis der Bruttomiete – das ist die typische 300.000-€-Differenz im Verkaufsgespräch.
Im Eigentümergespräch positionieren
Wer die einzelnen Bewirtschaftungskosten transparent macht, schafft Akzeptanz für realistische Preise. Verwaltungskosten: 250 bis 350 € pro Wohneinheit und Jahr. Instandhaltungsrücklage: 7 bis 12 €/m² und Jahr. Mietausfallwagnis: 2 bis 4 % vom Rohertrag. Nicht umlagefähige Betriebskosten: je nach Objekt 1 bis 3 € je m² und Jahr.
Im Ertragswertverfahren sind diese Kosten unverhandelbar – sie sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung normiert. Wer als Makler die Sätze griffbereit hat, kann Eigentümer einordnen: „Mit diesen Kosten kommen wir auf einen realistischen Preis von 900.000 €." Das beschleunigt Entscheidungen und schützt vor monatelangen Wartephasen am Wunschpreis. Bei modernen, gut sanierten Objekten können die Kosten niedriger ausfallen – auch das gehört zur ehrlichen Beratung.