Der Mietmultiplikator ist die schnellste Bewertungsfaustformel für Renditeobjekte. Er setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresmiete – und gibt einen sofortigen Eindruck, ob ein Objekt günstig oder teuer ist.
Was Makler im Erstgespräch wissen müssen
Investoren denken in Multiplikatoren. Im Erstkontakt fragt der Profi-Käufer: „Welche Faktor läuft hier?" Wer als Makler die regional üblichen Multiplikatoren parat hat, wirkt sofort kompetent. In München liegen Wohnimmobilien bei 30 bis 40 – das entspricht 2,5 bis 3,3 % Brutto-Rendite. In mittleren Städten sind 18 bis 25 üblich, in ländlichen Regionen 12 bis 18.
Praktisch: Ein Mehrfamilienhaus mit 30.000 € Jahresmiete und Faktor 22 liegt bei einem Marktpreis von 660.000 €. Wer 720.000 € fordert, hat einen Faktor von 24 – das müssen entsprechende Argumente rechtfertigen (z. B. Sanierungsstand, Top-Lage).
Im Verkaufsgespräch positionieren
Bei Eigentümern lohnt der direkte Vergleich: „Hier am Markt werden Mehrfamilienhäuser zum 20fachen der Jahresmiete gehandelt – Ihre Immobilie mit 30.000 € Miete liegt damit realistisch bei 600.000 €." Das ist nachvollziehbar und schafft Akzeptanz.
Vorsicht aber: Der Multiplikator ist eine grobe Faustformel. Er ignoriert Bewirtschaftungskosten, Sanierungsbedarf und das Niveau der Bestandsmieten. Bei alten, unter Mietspiegel liegenden Verträgen ist der echte Wert höher als der reine Multiplikator suggeriert – weil das Mieterhöhungspotenzial fehlt. Für eine seriöse Bewertung gehört das vollständige Ertragswertverfahren. Der Multiplikator ist die Eröffnung, nicht der Abschluss eines Bewertungsgesprächs.